Droit immobilier et baux commerciaux

Vous recherchez un avocat en droit immobilier pour acquérir, céder, louer, construire ou gérer un bien ? ARST Avocats accompagne les entreprises, investisseurs, propriétaires, bailleurs, locataires, promoteurs et professionnels de l’immobilier dans l’ensemble de leurs opérations immobilières.

Notre équipe intervient en conseil, dans la rédaction et la négociation des actes, au cours des expertises et dans les contentieux relatifs aux immeubles. Elle développe notamment une pratique étendue des baux commerciaux, depuis leur préparation jusqu’à leur renouvellement, leur cession ou leur résiliation.

Cette approche transversale associe droit immobilier, droit des baux commerciaux, droit de la construction, promotion immobilière, copropriété, financement et contentieux immobilier.

Avocat en droit immobilier : conseil et accompagnement des projets

Une opération immobilière doit être analysée au regard de la situation juridique du bien, de son mode de détention, de son occupation, de sa destination et des contraintes propres au projet envisagé.

ARST Avocats accompagne ses clients dans :

• la définition juridique du projet immobilier ;
• l’analyse des titres et droits portant sur le bien ;
• la vérification de la situation locative ;
• l’identification des servitudes et contraintes ;
• l’analyse des autorisations administratives ;
• le choix du mode d’acquisition ou de détention ;
• la création d’une société civile immobilière ;
• la structuration d’un investissement immobilier ;
• la négociation avec les vendeurs, acquéreurs ou partenaires ;
• la rédaction et l’examen des actes ;
• la coordination avec le notaire, l’agent immobilier, les experts et les établissements financiers ;
• la préparation de la mise en location ou de l’exploitation du bien ;
• la gestion des difficultés survenant pendant l’opération.

Notre équipe intervient sur des immeubles commerciaux, professionnels, industriels, logistiques, tertiaires ou résidentiels ainsi que sur des terrains et opérations de construction.

Acquisition et cession de biens immobiliers

ARST Avocats conseille les acquéreurs et vendeurs à toutes les étapes d’une opération immobilière.

Notre intervention couvre notamment :

• la préparation et la négociation d’une offre d’achat ;
• la rédaction d’une lettre d’intention ;
• l’examen d’une promesse unilatérale ou synallagmatique ;
• l’analyse des conditions suspensives ;
• la vérification du financement ;
• l’analyse des titres de propriété ;
• l’examen des servitudes ;
• la vérification de la situation hypothécaire ;
• l’analyse des autorisations d’urbanisme ;
• l’examen des diagnostics techniques ;
• l’étude de la situation locative ;
• la vérification des charges et travaux ;
• l’analyse des contrats attachés à l’immeuble ;
• la négociation des garanties du vendeur ;
• la préparation de la réitération par acte authentique ;
• la levée des conditions suspensives ;
• le suivi des difficultés intervenant avant la signature définitive.

Nous intervenons aussi bien pour l’acquisition directe d’un actif immobilier que pour l’acquisition des titres d’une société détenant un ou plusieurs immeubles.

Audit juridique immobilier

L’audit immobilier permet d’identifier les risques susceptibles d’affecter la valeur, l’utilisation ou la rentabilité d’un bien.

Notre équipe analyse notamment :

• l’origine et la régularité de la propriété ;
• les droits réels portant sur l’immeuble ;
• les servitudes privées ou publiques ;
• les hypothèques et sûretés ;
• la conformité de la destination du bien ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les travaux réalisés ou projetés ;
• les baux et conventions d’occupation ;
• les loyers, charges et dépôts de garantie ;
• les procédures ou expertises en cours ;
• les règles de copropriété ;
• les contrats de maintenance ou d’exploitation ;
• les assurances ;
• les risques environnementaux ;
• les droits de préemption ;
• les possibilités de division, transformation ou changement d’usage.

Cet audit peut être réalisé avant une acquisition, une cession, un financement, une restructuration ou l’entrée d’un investisseur.

Structuration et détention du patrimoine immobilier

Notre équipe accompagne les particuliers, entreprises et investisseurs dans l’organisation juridique de la détention de leurs actifs immobiliers.

Nous intervenons notamment pour :

• comparer la détention directe et la détention en société ;
• constituer une société civile immobilière ;
• définir la répartition du capital ;
• rédiger les statuts et pactes nécessaires ;
• organiser les pouvoirs du gérant ;
• structurer les relations entre associés ;
• apporter un immeuble à une société ;
• organiser la détention immobilière d’un groupe ;
• séparer les actifs immobiliers de l’activité opérationnelle ;
• préparer la transmission d’un patrimoine immobilier ;
• céder les titres d’une société à prépondérance immobilière ;
• organiser la sortie d’un associé ;
• traiter une indivision portant sur un immeuble.

Nous coordonnons ces opérations avec nos équipes de droit des sociétés et de droit des personnes et des successions.

Gestion juridique des actifs immobiliers

ARST Avocats accompagne les propriétaires, investisseurs et gestionnaires dans le suivi juridique de leurs immeubles.

Notre intervention porte notamment sur :

• la mise en location des biens ;
• le choix de la convention d’occupation adaptée ;
• la négociation des loyers et garanties ;
• la répartition des charges et travaux ;
• le suivi des échéances contractuelles ;
• la délivrance des congés ;
• le recouvrement des loyers et charges ;
• les demandes de révision ou d’indexation ;
• les autorisations de travaux ;
• les changements d’activité ;
• les mises à disposition et sous-locations ;
• les relations avec les syndics et copropriétés ;
• la gestion des sinistres ;
• la vente d’un actif occupé ;
• la libération et la restitution des locaux.

Notre équipe peut intervenir ponctuellement ou assurer le suivi régulier d’un portefeuille immobilier.

Rédaction et négociation des baux commerciaux

Le bail commercial détermine les conditions dans lesquelles une entreprise peut exploiter son activité dans un local. Il constitue un engagement important pour le bailleur comme pour le locataire.

ARST Avocats rédige et négocie les baux commerciaux en portant une attention particulière :

• à la désignation des locaux ;
• à leur destination contractuelle ;
• à la durée du bail ;
• à la date de prise d’effet ;
• au loyer initial ;
• aux franchises et paliers de loyer ;
• à l’indexation et à la révision ;
• au dépôt de garantie ;
• aux garanties bancaires et cautionnements ;
• à la répartition des charges, impôts et taxes ;
• aux obligations d’entretien et de réparation ;
• aux grosses réparations ;
• aux travaux d’aménagement du preneur ;
• aux normes et autorisations nécessaires à l’activité ;
• à la sous-location ;
• à la cession du bail ;
• à la cession du fonds de commerce ;
• aux clauses de solidarité ;
• aux conditions de résiliation ;
• aux obligations de restitution ;
• aux conséquences d’une procédure collective.

Le statut des baux commerciaux accorde notamment au locataire, sous certaines conditions, un droit au renouvellement du bail et une protection en cas de refus de renouvellement.

Renouvellement et fixation du loyer du bail commercial

À l’approche de l’échéance, bailleur et preneur doivent examiner l’opportunité d’un renouvellement, d’une renégociation ou d’un congé.

Notre équipe intervient dans :

• l’analyse du droit au renouvellement ;
• la délivrance d’un congé avec ou sans offre de renouvellement ;
• la demande de renouvellement du locataire ;
• la négociation des nouvelles conditions du bail ;
• la fixation du loyer renouvelé ;
• l’application du plafonnement ;
• les causes de déplafonnement ;
• l’analyse de la valeur locative ;
• l’application des indices ILC et ILAT ;
• la révision triennale ;
• la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile ;
• la procédure devant le juge des loyers commerciaux ;
• la désignation d’un expert judiciaire ;
• l’exercice du droit d’option ;
• la tacite prolongation du bail.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail peut se poursuivre par tacite prolongation, avec des conséquences qu’il convient d’anticiper, notamment en matière de fixation du loyer.

Congé, refus de renouvellement et indemnité d’éviction

Le bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail, sous réserve des droits reconnus au locataire.

ARST Avocats accompagne les parties dans :

• la préparation et la délivrance du congé ;
• l’analyse des motifs de refus de renouvellement ;
• la vérification d’un motif grave et légitime ;
• la négociation d’une indemnité d’éviction ;
• l’évaluation de la valeur du fonds de commerce ;
• l’estimation des frais de déplacement et de réinstallation ;
• l’analyse des pertes liées au transfert de l’activité ;
• la détermination de l’indemnité d’occupation ;
• l’exercice du droit de repentir ;
• le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité ;
• l’expertise judiciaire ;
• la procédure devant le tribunal judiciaire.

L’indemnité d’éviction doit en principe réparer l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

Cession du bail et du droit au bail

Le droit au bail peut être transmis avec le fonds de commerce ou, lorsque le contrat le permet, faire l’objet d’une cession isolée.

Notre équipe intervient dans :

• l’analyse des clauses de cession ;
• l’obtention de l’agrément du bailleur ;
• la préparation de la cession du bail ;
• la rédaction de l’acte ;
• la négociation du prix du droit au bail ;
• la vérification de la destination des locaux ;
• l’examen des obligations du cessionnaire ;
• la purge des droits de préférence ou de préemption ;
• l’intervention du bailleur à l’acte ;
• les garanties demandées au cédant ;
• les clauses de solidarité ;
• la signification et les formalités nécessaires ;
• la coordination avec la cession du fonds de commerce.

Nous accompagnons également les bailleurs lors du changement de locataire et les acquéreurs dans l’analyse du bail attaché au fonds repris.

Déspécialisation et changement d’activité

L’activité exercée dans les locaux doit correspondre à la destination définie par le bail.

ARST Avocats conseille les locataires souhaitant :

• ajouter une activité connexe ou complémentaire ;
• modifier leur concept commercial ;
• élargir les produits ou services proposés ;
• changer totalement d’activité ;
• obtenir l’autorisation du bailleur ;
• mettre en œuvre une procédure de déspécialisation ;
• adapter le bail à une évolution économique ou réglementaire.

Nous assistons également les bailleurs pour analyser la demande, négocier les nouvelles conditions d’occupation ou faire cesser une activité non autorisée.

Sous-location et conventions d’occupation

Selon la nature et la durée de l’occupation, plusieurs contrats peuvent être envisagés.

Notre équipe rédige et négocie notamment :

• les sous-locations commerciales ;
• les conventions d’occupation précaire ;
• les baux dérogatoires ;
• les baux saisonniers ;
• les conventions de mise à disposition ;
• les contrats de domiciliation ;
• les conventions d’utilisation d’espaces partagés ;
• les conventions portant sur des locaux accessoires ;
• les baux civils ;
• les conventions d’occupation liées à un contrat commercial.

Nous veillons à retenir une qualification adaptée à la réalité de l’occupation afin de prévenir une requalification et l’application non souhaitée du statut des baux commerciaux.

Baux professionnels et autres baux

ARST Avocats intervient également dans la rédaction, la négociation et le suivi :

• des baux professionnels ;
• des baux civils ;
• des baux d’habitation ;
• des baux mixtes ;
• des baux portant sur des locaux industriels ;
• des baux à construction ;
• des baux emphytéotiques ;
• des conventions d’hébergement ;
• des conventions d’occupation du domaine privé ;
• des locations de terrains ou d’équipements immobiliers.

Le choix du type de bail dépend de la nature du bien, de l’activité exercée, de la durée recherchée et du degré de stabilité souhaité par les parties.

Construction et marchés de travaux

Notre équipe accompagne maîtres d’ouvrage, entreprises, constructeurs, architectes, maîtres d’œuvre, bureaux d’études et sous-traitants dans leurs opérations de construction ou de rénovation.

Nous intervenons dans :

• la préparation de l’opération ;
• la rédaction et la négociation des marchés de travaux ;
• les contrats de maîtrise d’œuvre ;
• les contrats d’assistance à maîtrise d’ouvrage ;
• les conventions de groupement ;
• les contrats de sous-traitance ;
• les garanties de paiement ;
• les ordres de service et avenants ;
• les travaux supplémentaires ;
• le suivi des délais ;
• l’application des pénalités ;
• les opérations préalables à la réception ;
• les réserves et leur levée ;
• la mise en œuvre des garanties légales ;
• les réclamations financières ;
• la résiliation ou l’abandon de chantier.

Nous intervenons dès la phase contractuelle afin de définir clairement les prestations, responsabilités et procédures applicables au chantier.

Promotion immobilière et vente d’immeubles à construire

ARST Avocats accompagne les promoteurs, investisseurs et acquéreurs dans les opérations de promotion immobilière.

Notre pratique couvre notamment :

• la sécurisation de la maîtrise foncière ;
• les promesses de vente ;
• les conditions liées aux autorisations d’urbanisme ;
• les contrats de promotion immobilière ;
• la vente en l’état futur d’achèvement ;
• la vente d’immeuble à rénover ;
• les contrats de réservation ;
• les garanties d’achèvement ;
• les relations avec les maîtres d’œuvre et entreprises ;
• la commercialisation des lots ;
• les retards de livraison ;
• les non-conformités ;
• les réserves à la livraison ;
• les garanties dues aux acquéreurs ;
• les difficultés affectant la réalisation du programme.

Nous coordonnons les problématiques immobilières avec les aspects corporate, financiers, contractuels et commerciaux de l’opération.

Copropriété et ensembles immobiliers

Notre équipe conseille copropriétaires, investisseurs, syndicats de copropriétaires et syndics dans les problématiques relatives aux immeubles collectifs.

Nous intervenons notamment pour :

• analyser le règlement de copropriété ;
• déterminer la qualification des parties privatives et communes ;
• examiner la répartition des charges ;
• préparer ou contester une assemblée générale ;
• contester une résolution ;
• recouvrer des charges de copropriété ;
• autoriser des travaux ;
• traiter une appropriation de parties communes ;
• modifier l’état descriptif de division ;
• organiser la division d’un lot ;
• gérer les dégâts et sinistres ;
• rechercher la responsabilité du syndic ;
• traiter les troubles causés par un copropriétaire ;
• organiser une association syndicale libre ou une structure foncière adaptée.

Propriété, servitudes et voisinage

ARST Avocats intervient dans les litiges et opérations concernant l’étendue du droit de propriété.

Notre pratique porte notamment sur :

• les contestations de propriété ;
• les actions en revendication ;
• les limites séparatives et bornages ;
• les servitudes de passage ;
• les servitudes de vue ou de réseaux ;
• les droits de mitoyenneté ;
• les empiétements ;
• les troubles anormaux de voisinage ;
• les plantations et distances ;
• les droits d’usage ;
• l’occupation sans droit ni titre ;
• la prescription acquisitive ;
• l’indivision immobilière ;
• le partage ou la licitation d’un immeuble.

Nous recherchons, lorsque cela est possible, une solution permettant de rétablir durablement les conditions d’utilisation et de valorisation du bien.

Expertise et contentieux de la construction

Les désordres affectant un immeuble nécessitent souvent une analyse technique avant la détermination des responsabilités.

Notre équipe accompagne ses clients dans :

• la déclaration du sinistre ;
• l’organisation d’une expertise amiable ;
• la demande d’expertise judiciaire ;
• la participation aux réunions d’expertise ;
• la formulation de dires à l’expert ;
• l’identification des désordres ;
• la recherche des causes et responsabilités ;
• l’évaluation des travaux réparatoires ;
• la détermination des préjudices ;
• la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale ;
• la responsabilité contractuelle de droit commun ;
• les recours entre constructeurs ;
• les actions contre les assureurs.

Nous veillons à ce que les éléments techniques nécessaires à la défense du client soient examinés avant le dépôt du rapport d’expertise.

Contentieux des baux et de l’occupation

ARST Avocats représente bailleurs et locataires dans les litiges relatifs :

• au paiement des loyers et charges ;
• à l’acquisition de la clause résolutoire ;
• à la délivrance d’un commandement de payer ;
• à la demande de délais de paiement ;
• à la résiliation du bail ;
• à l’expulsion ;
• à la contestation des charges ;
• aux travaux et réparations ;
• à la non-conformité des locaux ;
• à la perte de jouissance ;
• à la révision ou à l’indexation du loyer ;
• au renouvellement du bail ;
• au refus de renouvellement ;
• à l’indemnité d’éviction ;
• à l’indemnité d’occupation ;
• à la sous-location irrégulière ;
• à la cession du bail ;
• à la restitution des locaux ;
• aux dégradations et remises en état.

Nous intervenons en négociation, en référé, dans les procédures au fond et au cours des expertises judiciaires.

Saisies immobilières et ventes par adjudication

Notre équipe accompagne les créanciers, débiteurs et investisseurs dans les procédures de saisie immobilière et de vente aux enchères judiciaires.

Nous intervenons pour :

• engager ou contester une saisie immobilière ;
• vérifier le titre exécutoire et le décompte de la créance ;
• analyser le commandement de payer valant saisie ;
• préparer l’audience d’orientation ;
• solliciter une vente amiable autorisée ;
• déclarer une créance dans la procédure ;
• préparer une vente par adjudication ;
• représenter un enchérisseur ;
• analyser le cahier des conditions de vente ;
• examiner l’occupation et les charges du bien ;
• effectuer les formalités postérieures à l’adjudication ;
• engager une surenchère ;
• obtenir la distribution du prix.

Nous accompagnons également les investisseurs souhaitant acquérir des actifs immobiliers dans le cadre d’une liquidation judiciaire ou d’un plan de cession.

Immobilier et entreprises en difficulté

Lorsqu’une entreprise locataire, propriétaire ou promoteur rencontre des difficultés, les problématiques immobilières deviennent souvent déterminantes.

ARST Avocats conseille les parties dans :

• la déclaration des loyers et charges antérieurs ;
• le traitement des loyers postérieurs ;
• la poursuite ou la résiliation du bail commercial ;
• la cession judiciaire du bail ;
• la revendication ou la restitution de biens ;
• la réalisation d’actifs immobiliers ;
• l’acquisition d’un immeuble ou d’un fonds en procédure collective ;
• le traitement des garanties du bailleur ;
• les plans de cession comportant des actifs immobiliers ;
• les difficultés affectant une opération de promotion ou de construction.

Ces interventions sont conduites avec notre équipe Entreprises en difficulté et restructuring.

Un accompagnement immobilier global

Le droit immobilier se situe au croisement du droit des contrats, du droit commercial, du droit des sociétés, du financement, de la construction et du contentieux.

ARST Avocats mobilise ces compétences pour accompagner le projet depuis l’acquisition ou la rédaction du bail jusqu’à la gestion, la valorisation, la transmission ou la résolution d’un litige.

Vous recherchez un avocat en droit immobilier pour acquérir ou céder un actif, rédiger un bail commercial, gérer un immeuble, conduire une opération de construction ou défendre vos droits dans un contentieux ? Notre équipe est à votre disposition pour étudier votre projet et proposer un accompagnement adapté.