Ungenutzter Gewerbemietvertrag: Kann der Vermieter die Kündigung erwirken?

Die Schließung eines Gewerbeobjekts führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags. Fehlt eine Klausel, die den Mieter ausdrücklich zur Fortführung seines Geschäftsbetriebs in den gemieteten Räumlichkeiten verpflichtet, stellt die bloße Einstellung der Geschäftstätigkeit nicht zwangsläufig einen Vertragsbruch dar.

Anders verhält es sich, wenn der Mietvertrag eine Verpflichtung zum ununterbrochenen und ordnungsgemäßen Betrieb enthält. In solchen Fällen kann der Vermieter die Kündigungsklausel geltend machen oder einen gerichtlichen Beschluss zur Beendigung des Mietvertrags beantragen. Dabei sind jedoch der Wortlaut des Vertrags, die Dauer der Betriebseinstellung, deren Gründe und die Schwere des Vertragsbruchs zu berücksichtigen.

Die Betriebseinstellung kann sich auch zum Zeitpunkt der Leasingverlängerung auswirken, selbst wenn sie keine sofortige Kündigung ermöglicht.

Führt die Schließung der Geschäftsräume automatisch zur Beendigung des Gewerbemietvertrags?

Der Gewerbemieter ist verpflichtet, die im Mietvertrag festgelegten Pflichten zu erfüllen. Insbesondere muss er die Miete und die Nebenkosten zahlen, die Räumlichkeiten instand halten und sie vertragsgemäß nutzen.

Nach Artikel1728 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist er verpflichtet, das Mietobjekt in angemessener Weise und gemäß dem im Mietvertrag festgelegten Zweck zu nutzen.

Dieser Text begründet jedoch für sich genommen keine allgemeine Verpflichtung zum dauerhaften Betrieb des Unternehmens.

Der Kassationsgerichtshof erinnerte in seinem Urteil vom 3. Dezember 2020, Nr. 19-20.613,Rechtsprechung. Ein Berufungsgericht hatte die Kündigung eines Gewerbemietvertrags wegen des gemeinsamen Verschuldens von Vermieter und Mieter angeordnet und dem Mieter vorgeworfen, seine Geschäftstätigkeit eingestellt und die Räumlichkeiten verlassen zu haben, obwohl ihn kein wesentliches Hindernis an deren Betrieb hinderte.

Die Entscheidung wurde aufgehoben: Eine gerichtliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags wegen Nichterfüllung der Geschäftstätigkeit ist nicht möglich, wenn keine ausdrückliche Bestimmung im Vertrag den Mieter verpflichtet, sein Geschäft in den gemieteten Räumlichkeiten zu betreiben.

Die bloße Tatsache, dass eine Immobilie geschlossen, leer oder vorübergehend ungenutzt ist, berechtigt den Vermieter nicht immer zur Kündigung des Vertrags.

Warum muss die Betriebspflicht ausdrücklich festgelegt werden?

Der Gewerbemietvertrag räumt dem Mieter das Recht ein, auf dem Gelände ein Gewerbe zu betreiben. Dieses Recht bedeutet jedoch nicht zwangsläufig die Pflicht, dieses Gewerbe ununterbrochen auszuüben.

Der Vermieter, der einen effektiven Betrieb gewährleisten möchte, muss dies im Vertrag klar festlegen.

Eine Klausel kann beispielsweise festlegen, dass der Mieter Folgendes tun muss:

• die im Pachtvertrag genehmigte Tätigkeit effektiv und persönlich auszuüben;
• Die Räumlichkeiten gemäß den vereinbarten Tagen und Zeiten geöffnet halten;
• die gemeinsamen Öffnungszeiten des Einkaufszentrums respektieren;
• das für die Tätigkeit notwendige Personal, die Ausrüstung und die Genehmigungen auf dem Gelände vorzuhalten;
• Informieren Sie den Vermieter über jede absehbare Unterbrechung;
• die Tätigkeit nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters dauerhaft einzustellen.

Eine einfache Klausel, die den Zweck der Räumlichkeiten definiert – zum Beispiel „Restaurant“, „Einzelhandel“ oder „Dienstleistungstätigkeit“ – ist nicht unbedingt ausreichend, um eine dauerhafte Betriebsverpflichtung zu charakterisieren.

Der Vertragszweck definiert die Tätigkeiten, die der Mieter ausführen darf. Die Betriebsverpflichtung hingegen legt fest, dass der Mieter die genehmigte Tätigkeit tatsächlich ausführen muss.

Wie formuliert man eine wirksame Ausbeutungsklausel?

Eine zu allgemein formulierte Betriebsverpflichtung kann schwer umzusetzen sein. Umgekehrt kann sich eine übermäßig starre Klausel als ungeeignet für die tatsächlichen Gegebenheiten des Unternehmens erweisen.

Der Vertrag sollte daher Folgendes festlegen:

• ob der Betrieb kontinuierlich, regelmäßig oder einfach nur effektiv sein soll;
• die Mindestöffnungszeiten und -tage;
• zulässige Urlaubszeiten;
• die maximale Dauer einer unberechtigten Schließung;
• die Methoden zur Benachrichtigung des Vermieters;
• Situationen, in denen eine vorübergehende Schließung zulässig ist;
• die Folgen der Nichteinhaltung;
• die mögliche Anwendung der Kündigungsklausel.

In Einkaufszentren und Ladenpassagen ist die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs von besonderer Bedeutung. Die längere Schließung eines einzelnen Geschäfts kann sich negativ auf die Attraktivität des Gesamtgeschäfts, die Kundenfrequenz und andere Einzelhändler auswirken.

Der Mietvertrag kann dann Verpflichtungen in Bezug auf die Arbeitszeiten der Mitarbeiter, die Schaufenstergestaltung, die Instandhaltung der Beschilderung und die Benachrichtigung des Geschäftsführers enthalten. Diese Verpflichtungen müssen jedoch so präzise formuliert sein, dass sie überwacht und gegebenenfalls durchgesetzt werden können.

Die sorgfältige Ausarbeitung des Mietvertrags ist daher das wichtigste Instrument zur Prävention. Dasauf Immobilienrecht und Gewerbemietverträge spezialisierte Team von ARST Avocats unterstützt Vermieter und Mieter bei der Verhandlung, Prüfung und Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit diesen Klauseln.

Stellt jede Unterbrechung der Geschäftstätigkeit einen Vertragsbruch dar?

Das Bestehen einer Betriebsverpflichtung bedeutet nicht, dass die geringste Betriebseinstellung die Kündigung des Leasingvertrags rechtfertigt.

Dauer, Ursache und Folgen der Unterbrechung müssen berücksichtigt werden.

Eine vorübergehende Einstellung der Tätigkeit kann insbesondere durch Folgendes gerechtfertigt sein:

• Jahresurlaub;
• Renovierungs- oder Konformitätsarbeiten;
• eine Katastrophe;
• ein Verwaltungsverbot;
• eine aus gesundheitlichen oder sicherheitstechnischen Gründen verhängte Schließung;
• Krankheit oder vorübergehende Nichtverfügbarkeit des Betreibers;
• eine Versorgungsschwierigkeit;
• ein Verfahren zum Verkauf des Unternehmens oder zur Änderung der Marke;
• ein Fall höherer Gewalt;
• ein Versäumnis des Vermieters, das die normale Nutzung der Räumlichkeiten verhindert.

Der Vermieter kann dem Mieter nicht rechtmäßig die Schuld für eine Nichtnutzung zuschreiben, die er selbst verursacht hat. Dies kann der Fall sein, wenn die Mieträume durch Leckagen, Bauarbeiten, fehlenden Zugang, unzureichende Ausstattung oder die Nichterfüllung der Verpflichtung zur Übergabe der Mieträume in bewohnbarem Zustand unbenutzbar geworden sind.

Es ist außerdem wichtig zu prüfen, ob der Vermieter die Schließung über einen längeren Zeitraum toleriert, einen Arbeitsplan akzeptiert oder einer vorübergehenden Unterbrechung zugestimmt hat.

Jede Situation muss daher anhand des Vertrags, des Austauschs zwischen den Parteien und der Umstände, die zur Schließung geführt haben, beurteilt werden.

Wie kann der Vermieter die Betriebsstörung nachweisen?

Der Vermieter, der die Nichterfüllung behauptet, muss dies auch nachweisen können.

Eine einzelne Beobachtung, die zu einem Zeitpunkt gemacht wird, an dem der Handel ausnahmsweise zum Erliegen gekommen ist, erlaubt es uns nicht immer, auf eine dauerhafte Unterbrechung zu schließen.

Als Beweismittel können insbesondere folgende dienen:

• mehrere Berichte eines Justizkommissars, die an verschiedenen Tagen und zu verschiedenen Zeiten erstellt wurden;
• Fotos, die ein dauerhaft geschlossenes oder geräumtes Gebäude zeigen;
• die Entfernung des Schildes und der Geschäftseinrichtung;
• das Fehlen von Öffnungszeiten;
• Zeugenaussagen von benachbarten Ladenbesitzern oder Anwohnern;
• der Wasser- oder Stromverbrauch unbedeutend wird;
• der Schließung von Buchungs- oder Bestelltools;
• die Entfernung der Internetseiten oder Social-Media-Profile des Unternehmens;
• einer Änderung oder Löschung des Betriebs aus dem nationalen Handelsregister;
• Briefe, in denen der Mieter die Einstellung seiner Tätigkeit bestätigt;
• von förmlichen Mitteilungen, die unbeantwortet geblieben sind.

Die gesammelten Beweise sollten es ermöglichen, nicht nur die Schließung, sondern auch deren Dauer und deren Ungerechtfertigtheit im Hinblick auf den Pachtvertrag festzustellen.

Kündigungsklausel oder gerichtliche Kündigung: Welches Verfahren ist zu wählen?

Wenn der Vertrag die Durchführung des Fonds ausdrücklich vorschreibt, können zwei Hauptwege in Betracht gezogen werden.

Umsetzung der Kündigungsklausel

Wenn die Betriebspflicht unter die Kündigungsklausel fällt, kann der Vermieter eine Mitteilung unter Bezugnahme auf diese Klausel ausstellen.

Gemäß Artikel L. 145-41 des französischen Handelsgesetzbuchs (Code de commerce) tritt eine Kündigungsklausel erst einen Monat nach Zustellung einer förmlichen Aufforderung zur Vertragserfüllung in Kraft, sofern diese unbeachtet bleibt. Die förmliche Aufforderung muss diese Frist ausdrücklich angeben.

Das Dokument muss Folgendes genau angeben:

• die Klausel, die die Ausbeutung vorschreibt;
• die dem Mieter vorgeworfenen Handlungen;
• die beobachtete Schließungsperiode;
• die Maßnahmen, die voraussichtlich den Verstoß beenden werden;
• die Kündigungsklausel, deren Erwerb angestrebt wird.

Der Vermieter muss nach Treu und Glauben handeln. Eine Kündigungsklausel darf nicht missbraucht werden, um einen Mietvertrag aufgrund eines konstruierten, unklaren oder bereits behobenen Verstoßes zu kündigen.

Die Umsetzung dieser Klausel muss sorgfältig vorbereitet werden. Wie unsere Veröffentlichung zu Kündigungsklauseln und Vermieterverzichtserklärungen, können die getroffenen Verfahrensentscheidungen weitreichende Folgen haben.

Gerichtliche Beendigung

Der Vermieter kann auch beim Gericht beantragen, die Beendigung des Mietvertrags anzuordnen.

Die gerichtliche Kündigung ist derzeit in den Artikeln 1224, 1227 und 1228 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Der Richter beurteilt anschließend die Schwere des Verstoßes.

Auch wenn eine Betriebspflicht besteht, erfolgt die Beendigung nicht automatisch. Der Richter kann Folgendes berücksichtigen:

• der tatsächlichen Dauer der Schließung;
• Gründe, die vom Mieter angegeben wurden;
• Maßnahmen zur Wiederaufnahme des Betriebs;
• dem Vermieter entstandene Schäden;
• des Vorhandenseins anderer Mängel;
• der guten oder bösen Absicht der Parteien;
• der Möglichkeit der Regularisierung.

Eine kurzzeitige, gerechtfertigte Schließung ohne besondere Folgen stellt nicht dieselbe Problematik dar wie eine dauerhafte Aufgabe der Räumlichkeiten, die mit unbezahlten Rechnungen, mangelnder Instandhaltung und dem Fehlen jeglicher Aussicht auf Wiedereröffnung einhergeht.

Kann ein Betriebsausfall zum Verlust des Verlängerungsanspruchs führen?

Für die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags und das Recht auf dessen Verlängerung gelten unterschiedliche Regeln.

ArtikelL. 145-8 des französischen Handelsgesetzbuchs sieht vor, dass das Recht auf Verlängerung nur vom Inhaber des in den Räumlichkeiten betriebenen Geschäfts geltend gemacht werden kann. Das Geschäft muss, sofern keine berechtigten Gründe dagegen sprechen, in den drei Jahren vor Ablauf des Mietvertrags oder seiner Verlängerung tatsächlich betrieben worden sein.

Infolgedessen kann ein Betriebsausfall den Vermieter daran hindern, den Vertrag sofort zu beenden, und in der Folge das Recht des Mieters auf Vertragsverlängerung und Entschädigung bei Räumung beeinträchtigen.

Diese Unterscheidung ist wesentlich:

• Die Kündigung ist eine Vertragsstrafe für die Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung während der Mietzeit;
• Die Verlängerung setzt voraus, dass die rechtlichen Voraussetzungen für den Status als Gewerbemietvertrag zum Zeitpunkt seines Ablaufs erfüllt sind.

Ein Mieter, der mit einer längeren Schließung konfrontiert ist, muss daher die Konsequenzen seiner Situation abschätzen, selbst wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Betriebspflicht enthält.

Das Vorliegen eines legitimen Grundes – Bauarbeiten, Naturkatastrophe, Krankheit, vorübergehende Unmöglichkeit des Betriebs oder Vertragsbruch durch den Vermieter – muss dokumentiert werden, ohne das Ende des Mietvertrags abzuwarten.

Was geschieht, wenn der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät?

Eine längere Schließung offenbart mitunter die finanziellen Schwierigkeiten des Mieters. Sie kann mit Mietrückständen, einer Verschlechterung des Zustands der Mieträume oder der Einleitung eines Insolvenzverfahrens einhergehen.

Solange kein kollektives Verfahren eingeleitet wird, kann der Vermieter die im Vertrag und im Common Law vorgesehenen Rechtsbehelfe ausüben, sofern die entsprechenden Formalitäten eingehalten werden.

Wenn gegen einen Mieter ein Schutzverfahren, eine Zwangsverwaltung oder eine Liquidation eingeleitet wird, ändern sich die geltenden Bestimmungen. Der bestehende Mietvertrag kann nicht allein wegen Nichtzahlung von Schulden gekündigt werden, die vor Beginn dieser Verfahren entstanden sind. Mietrückstände aus der Vergangenheit müssen als Verbindlichkeiten angegeben werden.

Andere Verstöße als Zahlungsverzug können anders behandelt werden, insbesondere wenn sie vor Einleitung des Verfahrens begangen wurden. Die genaue Art der nicht erfüllten Verpflichtung und der zeitliche Ablauf des Verfahrens sind dann maßgeblich.

Unser Artikel über die Verwaltung von Mietverträgen im Insolvenzverfahren beschreibt die wichtigsten Schritte, die Vermieter in dieser Situation unternehmen sollten.

Bei ausbleibender Mietzahlung ist es unerlässlich, die operative Strategie mit der Strategie des Forderungseinzugs abzustimmen. Die Reform von 2026 änderte verschiedene Regelungen zu Bürgschaften, monatlichen Zahlungen und den Bedingungen, unter denen ein Mieter die Aussetzung der Kündigungsklausel erwirken kann. Diese Änderungen werden in unserer Analyse des Gewerbemieteinzugs nach der Reform.

Welche Schritte sollte der Vermieter unternehmen?

Wenn ein Geschäft dauerhaft geschlossen zu sein scheint, sollte der Vermieter nicht zu schnell zu dem Schluss kommen, dass der Mietvertrag gekündigt werden sollte.

Zunächst muss er:

1. Lesen Sie den Mietvertrag und seine Nachträge sorgfältig durch;
2. das Bestehen einer ausdrücklichen Betriebsverpflichtung prüfen;
3. die im Vertrag vorgesehenen Ausnahmen identifizieren;
4. den Mieter nach den Gründen und der Dauer der Schließung befragen;
5. Alle Transaktionen behalten;
6. die Situation im Laufe der Zeit beobachten;
7. auf ausstehende Zahlungen oder sonstige Verstöße prüfen;
8. um festzustellen, ob ein kollektives Verfahren eingeleitet wurde;
9. Sie haben die Wahl zwischen einer förmlichen Kündigung, einer Anordnung zur Ausübung der Kündigungsklausel, einem Gerichtsverfahren oder der Aushandlung einer einvernehmlichen Beendigung.

Die Anordnung sollte erst nach Überprüfung der geltend gemachten Klausel, des Nachweises des Verstoßes und der tatsächlichen Möglichkeit seiner Behebung ergehen.

Welche Schritte sollte der Mieter unternehmen?

Ein Mieter, der seinen Geschäftsbetrieb unterbrechen muss, sollte den Vermieter unverzüglich informieren und die Gründe für die Schließung dokumentieren.

Insbesondere muss es:

• Lesen Sie die im Mietvertrag enthaltenen Betriebsverpflichtungen erneut durch;
• den Vermieter schriftlich informieren;
• die voraussichtliche Dauer der Unterbrechung angeben;
• Bewahren Sie die Unterlagen auf, die mit der Arbeit, dem Unglück oder dem aufgetretenen Hindernis in Zusammenhang stehen;
• gegebenenfalls eine Genehmigung oder eine Änderung beantragen;
• die Zahlung von Mieten und Gebühren aufrechterhalten;
• die notwendigen Maßnahmen zur Instandhaltung und Sicherheit des Geländes ergreifen;
• die Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs oder den Verkauf des Unternehmens organisieren;
• auf jede formelle Mitteilung oder Anordnung unverzüglich zu reagieren.

Schweigen und mangelnde Transparenz erhöhen das Risiko von Rechtsstreitigkeiten. Eine schriftliche Vereinbarung, die eine Schließungsfrist festlegt, ist im Allgemeinen einer informellen Duldung vorzuziehen, deren Umfang anschließend diskutiert werden kann.

Wichtigste Erkenntnisse

Die Einstellung des Betriebs eines Geschäftsraums führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags.

Fehlt eine Klausel, die den Betrieb des Geschäfts ausdrücklich vorschreibt, stellt die bloße Schließung der Geschäftsräume nicht zwangsläufig einen hinreichend schwerwiegenden Vertragsbruch dar.

Enthält ein Mietvertrag die Verpflichtung zum Geschäftsbetrieb, kann der Vermieter eine Kündigungsklausel oder eine gerichtliche Kündigung in Betracht ziehen. Er muss jedoch die tatsächliche Dauer, die Dauer und die Ungerechtfertigtheit der Schließung nachweisen.

Auch wenn die Betriebsstörung keine sofortige Kündigung des Mietvertrags ermöglicht, kann sie das Recht des Mieters auf Verlängerung und Entschädigung bei Räumung beeinträchtigen.

Die Ausgestaltung des Vertrags, die Gründe für die Schließung, die gesammelten Beweise und die Chronologie der einzelnen Schritte sind daher von entscheidender Bedeutung.

Fanny Hurreau und Morgan Jamet,
Partneranwälte – ARST Avocats