Après la réforme des baux commerciaux, le bailleur doit agir rapidement pour recouvrer les loyers impayés.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs règles importantes du bail commercial. qui impactent le recouvrement des loyers commerciaux. À première vue, elle protège davantage le preneur : mensualisation du loyer dans certains locaux, plafonnement des garanties et délais encadrés pour leur restitution. Mais, parallèlement, elle rend plus exigeantes les conditions dans lesquelles un locataire défaillant peut obtenir des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Ces évolutions s’inscrivent dans une réforme plus générale des baux commerciaux, qui concerne également la mensualisation, l’indexation, les garanties et leur restitution.
Pour le bailleur, la réforme ne supprime donc pas les moyens de recouvrer les loyers commerciaux. Elle en modifie l’équilibre et surtout le calendrier. Moins protégé par les garanties constituées lors de la conclusion du bail, le bailleur a désormais plus intérêt encore à détecter, formaliser et traiter rapidement le premier impayé.
Une réforme qui réduit certaines protections financières du bailleur pour le recouvrement des loyers commerciaux
Des garanties désormais plafonnées pour certains locaux
Pour les baux portant sur des locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, à des prestations de services à caractère commercial ou à une activité artisanale, le nouvel article L. 145-40 du code de commerce plafonne les garanties susceptibles d’être demandées au preneur par le bailleur pour sécuriser le recouvrement des loyers commerciaux.
Les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Le même plafond s’applique à la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
La formulation est large : elle ne vise pas seulement le dépôt de garantie, mais également les autres engagements demandés au preneur ou à un tiers, notamment les cautionnements ou garanties autonomes. Leur valeur doit donc être intégrée dans l’appréciation du plafond global, sous réserve de la qualification et des modalités propres à chaque garantie.
Cette règle concerne les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi. Elle interdit au bailleur de compenser le risque locatif par une accumulation de garanties dépassant globalement un trimestre de loyer. Son champ doit toutefois être apprécié avec précision : tous les locaux soumis au statut des baux commerciaux ne relèvent pas nécessairement des activités énumérées par le nouveau dispositif.
Des garanties qui doivent être restituées dans des délais déterminés
La réforme encadre également la sortie du bail. Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, après déduction des sommes restant dues ou dûment justifiées. Les autres garanties doivent être libérées dans un délai maximal de six mois.
En cas de vente du local, l’obligation de restituer les sommes versées est transférée au nouveau bailleur. Les autres garanties deviennent, en principe, caduques, le cédant devant procéder aux restitutions et mainlevées nécessaires.
Pour le bailleur, ces règles rendent indispensable un arrêté de compte rapide, documenté et opposable lors de la libération des locaux.
La mensualisation réduit le montant de chaque échéance, mais pas l’exigibilité de la dette existante
Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce permet au preneur relevant des activités visées par le texte d’obtenir de droit le paiement mensuel du loyer. Cette faculté s’applique aux baux en cours.
Elle n’est toutefois ouverte qu’en l’absence d’arriérés de loyers ou de charges qui n’auraient pas fait l’objet d’une contestation préalable. Un preneur déjà défaillant ne peut donc pas utiliser la mensualisation pour restructurer unilatéralement sa dette. La demande ne produit effet qu’à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.
Lorsque ces conditions sont réunies, le bailleur ne peut pas refuser la mensualisation. Même si le texte n’impose pas de forme particulière, le preneur a intérêt à présenter sa demande par écrit afin d’en établir la date et le contenu. La mensualisation ne remet naturellement pas en cause l’exigibilité des éventuels arriérés.
La distinction est essentielle : la mensualisation peut prévenir certains accidents de trésorerie, mais elle n’est pas un mécanisme d’apurement des impayés.
En contrepartie, le preneur défaillant doit désormais remplir des conditions plus strictes
La clause résolutoire reste l’un des principaux leviers du bailleur dans le recouvrement des loyers commerciaux. En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit impérativement mentionner ce délai.
Jusqu’à la réforme, le preneur pouvait demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette possibilité demeure, mais la loi du 26 mai 2026 lui impose désormais deux conditions supplémentaires :
- être en capacité de régler la dette locative ;
- avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces conditions s’appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi.
La réforme ne concerne pas ici la suspension de l’exécution provisoire d’une décision de justice. Elle encadre plus strictement les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. En pratique, le locataire qui laisse l’arriéré s’accroître tout en cessant de payer le loyer courant compromet sérieusement ses chances de sauvegarder le bail.
Le recouvrement des loyers commerciaux devient une question de tempo
Le nouvel équilibre créé par la loi incite le bailleur à ne plus laisser une dette locative s’installer dans l’attente d’une régularisation spontanée.
Formaliser immédiatement le premier impayé
Dès la première échéance impayée, le bailleur doit vérifier le décompte, la ventilation entre loyers, charges, taxes et accessoires, ainsi que les éventuelles contestations déjà formulées par le preneur. Une relance écrite permet de dater l’incident, d’en préciser le montant et de réserver les droits du bailleur.
Cette traçabilité est d’autant plus importante que l’existence d’arriérés non préalablement contestés prive le preneur du droit d’obtenir la mensualisation.
Ne pas retarder inutilement le commandement visant la clause résolutoire
Si l’impayé persiste, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire fait courir le délai légal d’un mois. Une simple relance ou une mise en demeure ordinaire ne produit pas cet effet.
Le commandement doit être préparé à partir d’un décompte exact et ne réclamer que des sommes couvertes par la clause résolutoire. Une imprécision, l’inclusion de sommes injustifiées ou la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause peuvent fragiliser la procédure.
Agir rapidement ne signifie donc pas agir précipitamment. Il s’agit de faire courir, sans retard inutile, un délai sur la base d’une créance vérifiée.
Saisir le juge lorsque la régularisation n’intervient pas
À l’expiration du délai d’un mois, le bailleur peut solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le paiement provisionnel de la dette, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.
Cette saisine place le preneur devant les nouvelles exigences de l’article L. 145-41 : pour espérer des délais et préserver le bail, il devra avoir repris le paiement intégral du courant avant la première audience et établir sa capacité à apurer l’arriéré.
La procédure n’est donc plus seulement l’ultime étape d’un recouvrement déjà ancien. Elle peut constituer un levier de régularisation : soit le preneur rétablit rapidement sa situation, soit le bailleur préserve la possibilité de reprendre le local avant que la dette ne devienne disproportionnée.
Le bail doit organiser le coût du recouvrement des loyers commerciaux, sans promettre l’impossible
Un bailleur hésite parfois à délivrer un commandement ou à engager une procédure parce qu’il redoute d’en supporter le coût si le preneur régularise en cours de route. Le bail doit donc prévoir avec précision les conséquences d’un impayé : intérêts de retard, indemnité contractuelle raisonnable, coût des actes rendus nécessaires par la défaillance et remboursement des frais engagés dans les limites admises par la loi.
Une telle stipulation est utile, mais elle ne rend pas automatiquement récupérable l’intégralité des frais d’avocat. En cas de procès, les dépens sont régis par les articles 695 et suivants du code de procédure civile et les frais non compris dans les dépens relèvent notamment de l’article 700. Leur allocation demeure soumise à la décision du juge. Une indemnité contractuelle présentant le caractère d’une clause pénale peut également être réduite si elle est manifestement excessive.
L’enjeu rédactionnel consiste donc à prévoir une clause suffisamment claire et proportionnée pour ne pas laisser systématiquement au bailleur le coût d’une défaillance avérée, sans lui attribuer une portée qu’elle ne peut juridiquement avoir.
L’ouverture d’une procédure collective change immédiatement les règles
La stratégie doit enfin intégrer le risque de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur.
L’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit notamment les actions tendant au paiement des créances antérieures et celles visant la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent antérieure. Le bailleur doit déclarer sa créance et ne peut plus poursuivre son recouvrement comme auparavant.
La chronologie suivie avant le jugement d’ouverture peut alors devenir déterminante. La délivrance d’un commandement ne suffit pas toujours, à elle seule, à mettre définitivement le bail à l’abri des effets de la procédure collective. La résiliation fondée sur des impayés antérieurs doit avoir été acquise dans les conditions exigées par les textes et la jurisprudence avant l’ouverture de la procédure.
Ainsi, lorsque le commandement a été délivré mais que le délai d’un mois n’est pas encore expiré au jour du jugement d’ouverture, la clause résolutoire n’est, en principe, pas acquise au titre des impayés antérieurs. Le bailleur ne peut alors poursuivre l’action en résiliation comme si la procédure collective n’avait pas été ouverte.
Pour les loyers et charges correspondant à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, un régime spécifique s’applique. Le bailleur ne peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation pour défaut de paiement qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.
Cette perspective renforce encore l’intérêt d’un traitement précoce des incidents de paiement : lorsque la procédure collective est ouverte, le bailleur perd une partie de sa liberté d’action et doit se conformer à un calendrier impératif.
Après la réforme : cinq réflexes pour le bailleur commercial
La réforme conduit à revoir à la fois la rédaction du bail et la gestion quotidienne des échéances ainsi que du recouvrement des loyers commerciaux :
- vérifier que les garanties demandées respectent le nouveau plafond et son champ d’application ;
- prévoir précisément les intérêts, indemnités et frais liés aux impayés ;
- mettre en place une alerte dès la première échéance non réglée ;
- faire vérifier le décompte avant de délivrer un commandement visant la clause résolutoire ;
- surveiller la situation économique du preneur et adapter immédiatement la stratégie en cas de procédure collective.
Ce que la réforme change réellement pour le bailleur dans le recouvrement des loyers commerciaux
La loi du 26 mai 2026 traduit un équilibre nouveau. Elle limite la protection que le bailleur peut constituer en amont pour certaines catégories de locaux, tout en réservant la protection judiciaire du preneur défaillant à celui qui reprend le paiement du loyer courant et démontre une capacité réelle d’apurement.
Le bailleur n’est donc pas dépourvu de moyens. Mais il est davantage exposé s’il reste passif. Après la réforme, la qualité de la rédaction du bail, la fiabilité du suivi comptable et la rapidité de la réaction au premier impayé deviennent les véritables garanties du recouvrement.
ARST Avocats accompagne les bailleurs dans l’audit de leurs baux, la prévention et le recouvrement des loyers commerciaux impayés ainsi que la mise en œuvre des clauses résolutoires, y compris lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective.
Anticiper les impayés et sécuriser la réaction du bailleur
La réforme peut justifier un audit des garanties prévues par le bail et de la procédure appliquée dès la première échéance impayée. ARST Avocats accompagne les bailleurs dans la vérification de leurs contrats, la définition d’une stratégie de recouvrement et la mise en œuvre de la clause résolutoire, y compris lorsqu’une procédure collective menace ou affecte le preneur.
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Par Morgan Jamet, avocat – ARST Avocats
