Familien-SCI oder Miteigentum: Welche Struktur ist die richtige für den Kauf einer Familienimmobilie?

Von Olivier Paquerau, Rechtsanwalt bei ARST Avocats

Der Kauf eines Eigenheims, einer Mietimmobilie oder eines Familienwohnsitzes mit mehreren Personen führt schnell zu einer entscheidenden Frage: Sollte man in gemeinschaftlichem Besitz kaufen oder eine Immobiliengesellschaft gründen?

Die Wahl beschränkt sich nicht auf die Formalitäten der Abreise. Sie bestimmt, wie entschieden wird, wie die Immobilie finanziert wird, wie die Kosten verteilt werden, wie die Nutzung organisiert wird, wie ein Familienmitglied auszieht und wie die Übergabe vorbereitet wird.

In der Praxis eignet sich gemeinschaftliches Eigentum oft für einfache, zeitlich begrenzte Akquisitionen mit wenigen Beteiligten. Eine familiengeführte Immobiliengesellschaft (SCI) ist hingegen in der Regel besser für langfristige Projekte geeignet, die eine strukturierte Unternehmensführung, die Beziehungen zwischen den Partnern und die Erbfolge erfordern. Allerdings sind damit Kosten, operative Verpflichtungen und die Haftung der Partner verbunden, die nicht unterschätzt werden sollten.

Die Wahl muss daher auf der Grundlage des konkreten Projekts getroffen werden und nicht auf der Grundlage einer abstrakten Präferenz für die eine oder andere Konfiguration.

Familien-SCI und Miteigentum: zwei sehr unterschiedliche Eigentumsformen

Gemeinsames Eigentum: eine Sofortlösung

Wenn mehrere Personen eine Immobilie direkt kaufen, besitzt jede Person einen Anteil daran: Sie sind Miteigentümer.

Es wird kein Unternehmen gegründet und keine Registrierung ist erforderlich. Diese Einfachheit ist der größte Vorteil. Es eignet sich sowohl für einmalige Käufe als auch für Projekte, bei denen die Teilnehmer, ihre Beiträge und die Dauer klar definiert sind.

Diese Einfachheit hat jedoch einen Nachteil. Gemäß Artikel815 des Bürgerlichen Gesetzbucheskann niemand zum Verbleib im Miteigentum gezwungen werden. Jeder Miteigentümer kann daher grundsätzlich die Teilung beantragen.

Ein Miteigentumsvertrag kann die Verwaltung und Nutzung der Immobilie vorübergehend regeln, verleiht dem Projekt aber nicht die gleiche Stabilität wie eine auf Dauer angelegte Unternehmensstruktur.

Das Familien-SCI: ein Organisationsinstrument

Eine Familien-SCI (Société Civile Immobilière) ist keine eigenständige Rechtsform. Es handelt sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Gesellschafter derselben Familie angehören.

Das Unternehmen wird Eigentümer des Gebäudes, die Gesellschafter halten Anteile. Die Satzung kann Befugnisse verteilen, Mehrheitsstimmrechte festlegen, Anteilsübertragungen regeln und die Bedingungen für die Nutzung oder Finanzierung der Immobilie bestimmen.

Für ihre Gründung ist jedoch die Ausarbeitung einer entsprechenden Satzung, die Zahlung von Beiträgen, die Veröffentlichung einer Bekanntmachung und die Registrierung über das zentrale Portal für Unternehmensformalitäten.

Dazu gehört auch ein reges soziales Leben: gemeinsame Entscheidungen, Protokolle, Buchhaltungsabwicklung und Steuererklärungen.

Das Team für Gesellschaftsrecht bei ARST Avocats unterstützt insbesondere bei der Gründung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung, der Ausarbeitung von Gesellschaftsverträgen und der Gestaltung der Beziehungen zwischen den Gesellschaftern.

Governance und das Risiko einer Pattsituation

Bei gemeinschaftlichem Eigentum hängen die Befugnisse von der Art des Rechtsaktes ab

Die Entscheidungsregeln sind nicht einheitlich.

Ein Miteigentümer kann die notwendigen Maßnahmen zum Erhalt des Eigentums selbst ergreifen. Miteigentümer, die mindestens zwei Drittel der Rechte halten, können bestimmte Verwaltungsakte vornehmen und bestimmte Mietverträge abschließen.

Die Veräußerung von Vermögen unterliegt grundsätzlich der Zustimmung aller Beteiligten und den gesetzlich vorgesehenen gerichtlichen Verfahren.

Diese Regeln sind in Artikel815-3 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Ein Miteigentumsvertrag kann den laufenden Betrieb erleichtern, einen Geschäftsführer ernennen und die Kostenverteilung regeln. Er schließt jedoch weder das Recht auf Teilung des Eigentums noch die Schwierigkeiten aus, die im Falle von Tod, Trennung oder einer dauerhaften Meinungsverschiedenheit entstehen können.

Bei einer SCI (Société Civile Immobilière) können die Statuten sensible Entscheidungen vorwegnehmen

Die Satzung legt die Befugnisse des Geschäftsführers und die Entscheidungen fest, die den Gesellschaftern vorgelegt werden müssen.

Sie können unterschiedliche Mehrheiten festlegen, je nachdem, ob es sich um Bauarbeiten, ein neues Darlehen, eine Vermietung, den Verkauf des Gebäudes oder den Eintritt eines neuen Partners handelt.

Sie können auch ein Vorkaufsrecht festlegen, die Bewertung von Aktien regeln und ein Verfahren für den Umgang mit Blockaden vorsehen.

Diese Flexibilität ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die Satzung für das Projekt geeignet ist. Ein Standardmodell, das dem Geschäftsführer zu weitreichende Befugnisse einräumt oder für jede Entscheidung Einstimmigkeit erfordert, kann genau jene Hindernisse schaffen, die die SCI (Société Civile Immobilière) eigentlich vermeiden sollte.

Abreise eines Mitglieds und Familientransfer

Beibehaltung des gemeinsamen Eigentums oder Übertragung von Anteilen

Bei Miteigentum führt der Austritt zur Aufteilung, zum Kauf des Anteils durch die anderen Miteigentümer oder zum Verkauf der Immobilie.

In einer SCI (Société Civile Immobilière) kann ein Gesellschafter seine Anteile unter den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bedingungen übertragen oder deren Rücknahme beantragen.

Der Ausstieg aus dem Unternehmen gestaltet sich jedoch nicht automatisch einfacher. Der Verkauf bedarf möglicherweise der Zustimmung der übrigen Gesellschafter, und Anteile an einer familiengeführten SCI (Société Civile Immobilière) finden nicht immer sofort Absatz.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Genehmigung sind in Artikel 1861 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt .

Die Übertragung und Aufteilung einer Immobilie oder die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in eine Immobiliengesellschaft (SCI) kann Registrierungsgebühren, Aufteilungsgebühren und, je nach Transaktion, Kapitalertragsteuer nach sich ziehen. Die Rechts- und Steuerkosten müssen vor jeder Entscheidung berechnet werden.

Seit dem 27. Juni 2026 muss die Übertragung von Anteilen an einer juristischen Person, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, andernfalls ist sie nichtig und muss durch eine notarielle Urkunde, eine von einem Rechtsanwalt gegengezeichnete Urkunde oder, sofern dieser rechtlich zur Erstellung einer solchen Urkunde befugt ist, durch eine von einem Wirtschaftsprüfer erstellte Urkunde beurkundet werden.

Diese neue Anforderung ergibt sich ausArtikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Bereiten Sie sich auf eine allmähliche Übertragung vor

Die SCI ermöglicht die schrittweise Übertragung von Aktien, gegebenenfalls durch Aufteilung des Eigentums in Nießbrauch und reines Eigentum.

Sie erleichtert auch die Aufrechterhaltung einer gemeinsamen Regierungsführung, wenn das wirtschaftliche Eigentum über mehrere Generationen verteilt ist.

Der Steuerwert des Nießbrauchs und des bloßen Eigentums wird insbesondere durch die Skala inArtikel 669 des Allgemeinen Steuergesetzbuches.

Allerdings muss zwischen der Aufteilung des Gebäudes und der Aufteilung der Unternehmensanteile unterschieden werden.

Das Nießbrauchsrecht an Anteilen gewährt Rechte an diesen Anteilen und den ausgeschütteten Gewinnen. Es begründet jedoch kein persönliches Nutzungsrecht an dem der SCI (Société Civile Immobilière – französische Immobiliengesellschaft) gehörenden Eigentum. Die Nutzung richtet sich nach der Satzung, einem Gesellschafterbeschluss oder einer Vereinbarung.

Team für persönliches und Erbrecht kann in Abstimmung mit den für die Übertragung zuständigen Fachleuten intervenieren.

Besteuerung von Aktiengesellschaften und Gemeinschaftseigentum

Die SCI unterliegt der Einkommensteuer

Eine SCI (Société Civile Immobilière), die zivilrechtliche Tätigkeiten ausübt und der Einkommensteuer unterliegt, ist steuerlich transparent.

Wenn ein Unternehmen ein unmöbliertes Gebäude vermietet, wird jeder Gesellschafter mit seinem Anteil an den Mieteinnahmen besteuert, unabhängig davon, ob er die entsprechenden Beträge tatsächlich erhalten hat oder nicht.

Ausgaben sind nur unter den für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltenden Bedingungen abzugsfähig.

Die Erklärung von Immobiliengesellschaften, die nicht der Körperschaftsteuer unterliegen, ist auf der offiziellen Webseite zum Formular 2072-S.

Die SCI (Immobilieninvestmentgesellschaft) unterliegt der Körperschaftsteuer und den Handelsaktivitäten

Die Option der Körperschaftsteuer verändert die Behandlung von Gewinnen und Wiederverkäufen grundlegend.

Das Gebäude ist abgeschrieben, der Kapitalgewinn wird jedoch auf Basis seines Buchwerts ermittelt. Die Ausschüttung der Gelder an die Gesellschafter kann dann eine zweite Steuerveranlagung auslösen.

Die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit, insbesondere die Vermietung bestimmter möblierter Gegenstände oder der regelmäßige An- und Weiterverkauf, kann vorbehaltlich der geltenden administrativen Toleranzen auch zur Körperschaftsteuerpflicht führen.

Die Wahl zwischen SCI mit Einkommensteuer, SCI mit Körperschaftsteuer und direktem Eigentum kann daher nicht allein auf der Grundlage des unmittelbaren Steuersatzes getroffen werden.

Es muss Folgendes beinhalten:

• die voraussichtliche Dauer der Inhaftierung;
• das Einkommensniveau;
• die Bedeutung der Arbeit;
• die Wiederverkaufsstrategie;
• Finanzierungsbedarf;
• Übertragungsziele.

Das Steuerteam von ARST Avocats unterstützt Privatpersonen, Führungskräfte und Investoren bei der steuerlichen und vermögensbezogenen Strukturierung ihrer Immobilienkäufe.

Kostenlose Nutzung der Unterkunft durch ein Familienmitglied

In einer SCI (Société Civile Immobilière – französische Immobiliengesellschaft) muss eine Nutzung formalisiert werden

Wenn eine der Einkommensteuer unterliegende SCI einem Partner eine Unterkunft kostenlos zur Verfügung stellt, wird davon ausgegangen, dass sie sich das Recht vorbehält, diese zu nutzen.

Es wird keine fiktive Miete zum Einkommen hinzugerechnet. Umgekehrt sind Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie grundsätzlich nicht von den Mieteinnahmen abzugsfähig.

Diese Konsequenz kann erheblich sein, wenn der Erwerb durch ein Darlehen finanziert wird oder wenn größere Bauarbeiten geplant sind.

Die Bestimmung muss gemäß den Gesetzen genehmigt und dokumentiert werden.

Eine Vereinbarung kann insbesondere Folgendes festlegen:

• die Dauer der Besetzung;
• die Verteilung der Kosten;
• Versicherungsverpflichtungen;
• die Verantwortung für die Arbeit übernehmen;
• die Bedingungen für die Räumung des Geländes;
• die mögliche Entschädigung, die vom Bewohner zu zahlen ist.

Diese Vereinbarung trägt auch dazu bei, dass ein einem Partner eingeräumter Vorteil nicht zu einem dauerhaften Ungleichgewicht gegenüber anderen Familienmitgliedern führt.

Im Falle von Miteigentum kann eine Entschädigung fällig werden

Der Miteigentümer, der das ausschließliche Nutzungsrecht an der Immobilie genießt, ist grundsätzlich nach Artikel815-9 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Die Miteigentümer können daher eine kostenlose Nutzung beschließen, diese Entscheidung muss jedoch klar getroffen und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen vorhergesehen werden.

Bankfinanzierung und Garantien

Eine Mietimmobilie mit identifizierbaren Einnahmen

Wenn die Immobilie zur Vermietung bestimmt ist, analysiert die Bank die zu erwartenden Mieteinnahmen, die Nebenkosten, den möglichen Leerstand, den Eigenanteil und die finanzielle Situation der Partner.

Sie kann fragen:

• eine Hypothek auf dem Grundstück;
• eine persönliche Garantie;
• die Verpfändung bestimmter Forderungen;
• die Sperrung der Girokonten der Partner.

Daher schützt die SCI nicht unbedingt das persönliche Vermögen der Partner vor den von ihnen übernommenen Garantien.

Eine Immobilie, die mietfrei bewohnt wird, um den Kredit zurückzuzahlen

Wenn die Immobilie kostenlos genutzt wird, hat die SCI keine Mieteinnahmen.

Die Rückzahlung hängt dann von den Beiträgen der Partner, ihren Girokonten oder regelmäßigen Zahlungen ab. Die Bank prüft in erster Linie deren persönliches Einkommen, Verschuldungsgrad und die Tragfähigkeit ihrer Verpflichtungen.

Sie kann stärkere Garantien fordern oder eine Vereinbarung ablehnen, deren Ressourcen als nicht ausreichend gesichert erscheinen.

Der Finanzierungsplan muss mit der Satzung und dem Nutzungsvertrag übereinstimmen. Es ist hilfreich, Folgendes im Voraus zu klären:

• wer den Beitrag finanziert;
• wer die Raten bezahlt;
• wenn es sich bei den Zahlungen um Beiträge oder Vorschüsse auf das Girokonto handelt;
• wie diese Vorschüsse bei einem Verkauf oder Ausstieg zurückgezahlt werden.

Das Team für Bank- und Finanzrecht bei ARST Avocats befasst sich mit Finanzierungen, Garantien und Haftungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.

Die Haftung der SCI-Partner

Der SCI stellt keinen absoluten Schutz dar.

Gemäß Artikel1857 des Bürgerlichen Gesetzbucheshaften die Gesellschafter auf unbestimmte Zeit für die Schulden der Gesellschaft im Verhältnis zu ihrem Kapitalanteil.

Allerdings müssen die Gläubiger gemäß Artikel1858 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Zusätzlich zu dieser gesetzlichen Verantwortung können persönliche Bürgschaften oder andere von der Bank geforderte Garantien verlangt werden.

Nichtansässige Partner und internationale Situationen

Die Anwesenheit eines nichtansässigen Partners erfordert eine gesonderte Analyse.

Der Besitz und die Übertragung von Anteilen an einer französischen SCI, Einkünfte aus Immobilien, Kapitalgewinne und Girokonten können neben etwaigen anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen auch den französischen Territorialitätsregeln unterliegen.

Der Wohnsitz der Gesellschafter, der Standort des Gebäudes und die genaue Art der übertragenen Rechte müssen daher vor der Gründung der SCI, der Schenkung oder der Übertragung von Anteilen geprüft werden.

Diese Überprüfung ist besonders wichtig, wenn ein Projekt Familienmitglieder in verschiedenen Ländern betrifft. Eine nach französischem Recht gültige Lösung kann im Wohnsitzland des Partners zu einer anderen Behandlung führen.

Vergleichstabelle zwischen Familien-SCI und gemeinsamem Eigentum

Kriterien	Familienimmobilienunternehmen	Gemeinsames Eigentum
Aufstellen	Satzung, Bekanntmachung, Registrierungs- und Gründungskosten	Keine Struktur, die beim Kauf erstellt werden muss
Eigentümer	Die SCI ist Eigentümerin; die Familie hält Anteile	Jeder Miteigentümer hält direkt einen Anteil
Entscheidungen	Die in den Gesetzen festgelegten Regeln	Die Rechtsregeln variieren je nach Art des Aktes
Ausfahrt	Übertragung oder Entnahme von Aktien vorbehaltlich der Genehmigung und einer zu erwartenden Bewertung	Aufteilung, Aufkauf des Anteils oder Verkauf der Immobilie
Übertragung	Progressive Spende und mögliche Aufteilung der Anteile	Schenkung oder Vererbung von ungeteilten Anteilen mit weniger strukturierter Unternehmensführung
Beschäftigung durch ein Mitglied	Gesellschaftliche Entscheidung und Vereinbarung empfohlen; steuerliche Folgen zu berücksichtigen	Bei ausschließlicher Nutzung ist grundsätzlich eine Vergütung fällig, sofern nichts anderes vereinbart ist
Finanzierung	Das von der SCI (Immobilieninvestmentgesellschaft) aufgenommene Darlehen ist häufig durch das Gebäude und die Partner besichert	Das Darlehen wurde direkt von den Miteigentümern aufgenommen
Verantwortung	Die Gesellschafter haften gesamtschuldnerisch im Verhältnis ihrer Anteile nach einer Klage gegen das Unternehmen	Jeder Mitkreditnehmer trägt seine eigenen Verpflichtungen; aus dem Darlehensvertrag kann eine gesamtschuldnerische Haftung entstehen
Funktion	Soziale Entscheidungen und die Nachverfolgung von Rechnungslegung und Berichterstattung	Einfachere Verwaltung, aber Risiko der Blockierung und Weitergabe

Wie wählt man das richtige Projekt für die Familie aus?

Bevor eine Entscheidung getroffen wird, müssen fünf Fragen geklärt werden:

1. Wird die Immobilie vermietet, unentgeltlich bewohnt oder nacheinander von mehreren Familienmitgliedern genutzt?
2. Ist das Projekt zeitlich befristet oder auf mehrere Generationen angelegt?
3. Wer stellt die Mittel bereit und wer trägt letztendlich die Kosten, die Arbeit und die Ausgaben?
4. Wie kann ein Mitglied austreten und wie werden seine Rechte gewahrt?
5. Liegt die Priorität in der unmittelbaren Einfachheit, der Kontrolle der Regierungsführung, der Weitergabe von Wissen oder der langfristigen Besteuerung?

Der Immobilienerwerb muss unabhängig vom gewählten Vehikel gesichert sein: Eigentumsprüfung, aufschiebende Bedingungen, Finanzierung, Arbeiten, Zweck der Immobilie und Organisation ihres Betriebs.

Team für Immobilien und Gewerbemietverträge unterstützt Investoren und Eigentümer bei der Strukturierung und Absicherung ihrer Transaktionen.

Häufig gestellte Fragen

Ist eine Familien-SCI (Société Civile Immobilière) immer der gemeinsamen Eigentümerschaft vorzuziehen?

Nein. Für einen einfachen oder vorübergehenden Kauf zwischen zwei Personen kann gemeinsames Eigentum ausreichend sein.

Die SCI erweist sich als besonders nützlich, wenn das Projekt auf Dauer angelegt sein, mehrere Generationen integrieren oder die Stromversorgung und die Ausstiegsbedingungen präzise regeln soll.

Kann eine Immobilie, die sich bereits im Miteigentum befindet, in eine SCI (französische Immobilieninvestmentgesellschaft) eingebracht werden?

Ja. Allerdings geht mit der Einlage das Eigentum an der Immobilie auf die SCI über und es können Gebühren, Grundbucheintragungsgebühren und Kapitalertragsteuer anfallen.

Die bestehenden Finanzierungs- und Bankvereinbarungen müssen ebenfalls überprüft werden.

Ist es möglich, eine Immobilie der SCI kostenlos zu bewohnen?

Ja, sofern diese Bestimmung mit dem Unternehmenszweck vereinbar ist und von der zuständigen Stelle beschlossen wird.

Es muss formalisiert werden, und seine steuerlichen, finanziellen und familiären Folgen müssen vorhergesehen werden.

Schützt eine SCI (Société Civile Immobilière) ihre Partner vor Bankschulden?

Nicht ganz.

Die Gesellschafter haften für die Schulden des Unternehmens gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, und Banken verlangen häufig persönliche Bürgschaften oder Garantien.

Erleichtert eine SCI-Mitgliedschaft zwangsläufig die Kreditaufnahme?

NEIN.

Die Bank prüft das Projekt, die Einkünfte aus der Immobilie, die finanzielle Leistungsfähigkeit der Partner und die angebotenen Garantien.

Eine SCI, die einem Partner die Immobilie kostenlos zur Verfügung stellt, erzielt keine Mieteinnahmen, um die Rückzahlung des Darlehens zu sichern.

Familien-SCI oder Miteigentum: Eine Entscheidung, die vor dem Kauf vorbereitet werden sollte

Gemeinsames Eigentum ermöglicht eine sofortige Umsetzung und einen anfänglich einfachen Betrieb, birgt aber auch ein höheres Risiko von Spaltungen und Meinungsverschiedenheiten.

Die SCI (Société Civile Immobilière) ermöglicht die Organisation von Verwaltung, Übertragung, Nutzung und Finanzierung. Im Gegenzug erfordert sie eine individuell zugeschnittene Satzung, regelmäßige Kontrollen und eine umfassende Steueranalyse.

Bevor Sie die Zusage unterzeichnen oder einen Finanzierungsantrag einreichen, empfiehlt es sich, die beiden Lösungen anhand konkreter Daten zu vergleichen:

• Identität und Wohnsitz der Teilnehmer;
• der Beitrag jedes Einzelnen;
• die Nutzung des Grundstücks;
• die Dauer der Inhaftierung;
• erwartete Einnahmen;
• Bankgarantien;
• das Übertragungsziel.

Erwägen Sie den Kauf einer Familienimmobilie? ARST Avocats unterstützt Sie bei der Wahl der Rechtsform, der Erstellung der Satzung und der Verträge, der Steueranalyse sowie der Finanzierung und der Eigentumsübertragung.