Eine Anwältin gründet ihre eigene Kanzlei und unterzeichnet ihren ersten Gewerbemietvertrag. Ein Beratungsunternehmen verlässt sein Coworking-Space. Ein Arzt schließt sich einem Kollegen in einer Praxis in der Innenstadt an. Sie alle beginnen oft mit einer online gefundenen Vorlage und denken, dass nur die Miete zählt.
Ein Gewerbemietvertrag mietet Räumlichkeiten ausschließlich zur beruflichen Nutzung an, für eine Tätigkeit, die weder kommerziell, handwerklich, industriell noch landwirtschaftlich ist.
Artikel 57 A des Gesetzes vom 23. Dezember 1986 schreibt einen schriftlichen Vertrag und eine Mindestlaufzeit von 6 Jahren vor. Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
Unsere Position ist einfach: Die Flexibilität eines Gewerbemietvertrags kommt in erster Linie dem Mieter zugute, der dessen Beendigung eingeplant hat. Was eine Praxis schützt, ist nicht die Miethöhe, sondern die Abtretungsklausel, das Beendigungsdatum und die Aufteilung der Renovierungsverantwortlichkeiten. Im Folgenden erklären wir, wie diese Punkte aus der Sicht des Mieters und des Vermieters zu interpretieren sind.
Was ist ein Gewerbemietvertrag und wer ist davon betroffen?
Welches Steuerregime gilt für Ihre Geschäftsräume?
Wohnen Sie auch in diesen Räumlichkeiten?
Gemischte Vermietung
Gesetz vom 6. Juli 1989. Mindestens 3 Jahre, oder 6 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist.
Ist Ihr Unternehmen gewerblich, handwerklich, industriell oder landwirtschaftlich tätig?
Ein weiterer Leasingstatus
Andere Regeln treten in Kraft.
Gewerbemietvertrag
Artikel 57 A des Gesetzes vom 23. Dezember 1986. Schriftliche Vorlage erforderlich, Mindestalter 6 Jahre.
Eine zivile Aktivität, die in einem dafür vorgesehenen Raum durchgeführt wird
Gewerbliche Mietverträge richten sich vorwiegend an freie Berufe. Dazu gehören unter anderem regulierte Berufsgruppen wie Wirtschaftsprüfer, Ärzte, Tierärzte, Architekten und Anwälte. Es gibt aber auch nicht regulierte Berufsgruppen wie Trainer, Berater oder Unternehmensberater.
Das Kriterium ist negativ. Die in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit ist weder gewerblich, handwerklich, industriell noch landwirtschaftlich. Die Räumlichkeiten müssen zudem ausschließlich beruflich genutzt werden; es darf niemand dort wohnen.
Das Gesetz liefert keine präzisere Definition. Rechtslehre und Rechtsprechung wenden diese Regelung auf berufliche Tätigkeiten an, die weder gewerblich noch landwirtschaftlich sind.
Eine Einzelperson oder eine Organisation
Der Mieter kann ein selbstständiger Freiberufler sein. Es kann sich aber auch um ein Unternehmen, einen Verein oder eine Versicherungsgesellschaft auf Gegenseitigkeit handeln.
Laut Kassationsgerichtshof bezieht sich Artikel 57 A auf Büroräume, die für die Geschäftstätigkeit des Mieters angemietet werden, unabhängig davon, ob diese gewinnbringend ist oder nicht. Dies ist die Auslegung eines Urteils vom 20. Oktober 2016 (Cass. 3e civ., Nr. 15-20.285).
Entscheidend ist daher die tatsächlich in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit. Die Vertragsbezeichnung oder die Form des Bauwerks reichen an sich nicht aus, um die geltenden Vorschriften zu ändern.
Wenn der Pachtvertrag gemischt wird
Wenn der Mieter auch in den Räumlichkeiten wohnt, handelt es sich nicht mehr um einen Gewerbemietvertrag. Es ist dann ein Mietvertrag für gemischte Nutzung, der in erster Linie den für Wohnraummietverträge geltenden Bestimmungen gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegt.
Die Regeln ändern sich dann deutlich. Die Mindestmietdauer beträgt 3 Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und 6 Jahre, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Die Miete kann jährlich anhand des Mietpreisindexes angepasst werden. Untervermietung ist grundsätzlich verboten.
Typische Situation: die Wohnung über dem Büro
Ein Steuerberater mietet eine Maisonettewohnung. Das Erdgeschoss nutzt er für seine Mandantentätigkeit, das Obergeschoss als Wohnraum. Der unterzeichnete Vertrag trägt den Titel „Mietvertrag für freiberufliche Tätigkeiten“. Im Streitfall greift jedoch das Mietrecht gemäß den Bestimmungen für gemischt genutzte Mietverträge mit den entsprechenden Laufzeiten, Indexierungs- und Kündigungsregeln.
Professioneller Mietvertrag oder Gewerbemietvertrag – was ist die richtige Wahl?
Die Unterschiede, die wirklich zählen
Die beiden Verträge sehen auf dem Papier ähnlich aus. Sie schützen jedoch nicht dieselben Interessen. Die folgende Tabelle fasst die Entscheidungskriterien zusammen.
| Punkt | Gewerbemietvertrag | Gewerbemietvertrag |
|---|---|---|
| Text | Artikel 57 A des Gesetzes vom 23. Dezember 1986 und des Bürgerlichen Gesetzbuches | Artikel L145-1 ff. des Handelsgesetzbuches |
| Mindestdauer | 6 Jahre | 9 Jahre (Artikel L145-4 des Handelsgesetzbuches) |
| Auszug des Mieters | Eine Kündigungsfrist von 6 Monaten ist jederzeit einzuhalten | Grundsätzlich ist für jeden 3-Jahres-Zeitraum eine Kündigungsfrist von 6 Monaten erforderlich |
| Abreise des Vermieters | Nach Ablauf des Vertrags gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Angabe von Gründen und ohne Anspruch auf Entschädigung | Die Verweigerung der Vertragsverlängerung geht in der Regel mit einer Entschädigung für die Räumung einher |
| Recht auf Erneuerung | Nein, nur stillschweigende Erneuerung | Ja, unter bestimmten Bedingungen |
| Abtretung des Mietvertrags | Kostenlos, sofern nicht anders vereinbart | Geschützt im Falle eines Verkaufs des Unternehmens |
| Gebühren und Arbeiten | Kostenlose Verteilung | Der Vertrieb unterliegt dem Handelsgesetzbuch |
Übernahme des Status von Gewerbemietverträgen durch Vertrag
Ein freiberuflicher Freiberufler betreibt kein Gewerbe. Daher kommt er grundsätzlich nicht in den Genuss eines Gewerbemietvertrags. Das Handelsgesetzbuch erlaubt es den Parteien jedoch, diesen Status für Räumlichkeiten zu wählen, die ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt werden (Artikel L145-2, I, 7°).
Diese Entscheidung muss eindeutig sein. Der Kassationsgerichtshof verlangt eine unmissverständliche Absicht. Im Jahr 2016 reichten die Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ und ein Verweis auf das Handelsgesetzbuch nicht aus, um Artikel 57 A außer Kraft zu setzen. Der Mieter konnte den Mietvertrag unter Einhaltung der vorgeschriebenen sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Wenn Sie den Status eines gewerblichen Mietvertrags anstreben, muss dies im Vertrag ausdrücklich festgehalten werden, indem erklärt wird, dass die Parteien die Regelung des gewerblichen Mietvertrags ausschließen.
Wie entscheiden wir uns zwischen den beiden?
Für den Mieter ist der Gewerbestatus in drei Fällen sinnvoll: Er investiert erheblich in die Räumlichkeiten; die Lage ist für seine Kundschaft wichtig; oder er plant, sein Unternehmen zu verkaufen und gleichzeitig das Nutzungsrecht zu behalten. Der langfristige Mietvertrag und das Verlängerungsrecht stellen dann einen Vermögenswert dar.
Ein Gewerbemietvertrag ist nach wie vor die richtige Wahl, wenn das Projekt noch ungewiss ist, das Team schnell wachsen kann oder die Räumlichkeiten nur vorübergehend benötigt werden. Die Möglichkeit, mit sechs Monaten Kündigungsfrist zu kündigen, ist wichtiger als Stabilität.
Für den Vermieter verhält es sich genau umgekehrt. Der Gewerbemietvertrag erlaubt es ihm, sein Eigentum am Ende der Laufzeit ohne Entschädigung zurückzuerhalten. Im Gegenzug akzeptiert er, dass sein Mieter jederzeit ausziehen kann.
Es gibt eine Grenze. Nehmen wir an, ein eingetragener Mieter übt mit Zustimmung des Vermieters eine tatsächliche gewerbliche Tätigkeit in den Räumlichkeiten aus. Dann kann das Gewerbemietrecht unabhängig von der Vertragsbezeichnung Anwendung finden.
Die Klage auf Umklassifizierung unterliegt der zweijährigen Verjährungsfrist des Artikels L145-60 des Handelsgesetzbuches.
Typische Situation: der „Gewerbemietvertrag“, der in Wirklichkeit gar kein Gewerbemietvertrag war
Ein Beratungsunternehmen unterzeichnet einen Vertrag mit der Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ für Büroräume. Drei Jahre später möchte es ausziehen. Der Vermieter begründet dies mit der neunjährigen Laufzeit des Mietvertrags.
Fehlt im Vertrag eine ausdrückliche Wahl des gewerblichen Status, kann sich der Mieter auf Artikel 57 A berufen. Er kann dann mit einer Frist von 6 Monaten ausziehen.
Die zwingenden Regeln für Gewerbemietverträge
Der Zeitplan für einen 6-Jahres-Mietvertrag
Während der gesamten Mietdauer gilt: Der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten ausziehen.
Unterschriftund Inventarliste erforderlich.
6 Monate vor Ablauf desMietvertrags. Kündigungsfrist des Vermieters.
Ablaufdatum:Ohne Vorankündigung verlängerbar um die gleiche Laufzeit.
Ein Vertrag muss schriftlich sein
Artikel 57 A verlangt einen schriftlichen Vertrag. Die Parteien können diesen selbst entwerfen oder einem Rechtsanwalt oder Notar anvertrauen. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Jahren muss notariell beurkundet werden, da er der Grundbucheintragung unterliegt.
Mindestens sechs Jahre, danach stillschweigende Verlängerung
Der Mietvertrag wird für eine Mindestlaufzeit von 6 Jahren abgeschlossen. Die Parteien können eine längere Laufzeit vereinbaren, jedoch niemals eine kürzere.
Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit verlängert sich der Mietvertrag automatisch um dieselbe Dauer, sofern keine Kündigung erfolgt ist. Ein sechsjähriger Mietvertrag, der nicht gekündigt wurde, beginnt somit erneut für sechs Jahre unter den gleichen Bedingungen.
Was der Vertrag dem Mieter nicht nehmen kann
Die Bestimmungen des Artikels 57 A sind zwingend. Eine Klausel, die den Mieter am Auszug vor Ablauf des Mietvertrags hindern oder seine Kündigungsfrist verlängern würde, ist unwirksam. Der Mieter hat das Recht, die Mieträume jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten zu räumen.
Ansonsten besteht beträchtliche Vertragsfreiheit. Miete, Nebenkosten, Instandhaltung, Garantien, Nutzungszweck der Räumlichkeiten: Alles ist verhandelbar. Genau deshalb ist die Vertragsgestaltung so wichtig.
Das Eingangs- und Ausgangsinventar
Artikel 57 B desselben Gesetzes schreibt die Erstellung eines Inventars der Einrichtungsgegenstände bei Einzug und Auszug vor. Dieses wird entweder von den Parteien gemeinsam oder von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellt. Im letzteren Fall werden die Kosten hälftig geteilt.
Ohne ein Übergabeprotokoll wird davon ausgegangen, dass der Mieter die Mieträume in einem guten Zustand hinsichtlich möglicher Mieterreparaturen übernommen hat. Bei Auszug muss er sie daher in diesem Zustand zurückgeben, selbst wenn die Mieträume bei seiner Ankunft beschädigt waren.
Die beigefügten Diagnoseberichte
Der Vermieter fügt dem Vertrag den Energieausweis und die Risikobewertung bei. Bei einem Mietvertrag für gemischt genutzte Immobilien muss außerdem auf Asbest geprüft werden.
Miete, Nebenkosten und Kaution verhandelbar
Das Gesetz gibt den Rahmen vor, der Vertrag regelt den Rest
Mieten
Was das Gesetz vorsieht:Keine Obergrenze, keine automatische Anpassung.
Was der Vertrag umfasst:Betrag und Zahlungsbedingungen.
Revision
Was das Gesetz festlegt:Die Periode des Index entspricht dem Intervall zwischen zwei Revisionen (Artikel L112-1 des Währungs- und Finanzgesetzes).
Was der Vertrag vorsieht:Eine Indexierungsklausel, beispielsweise für die ILAT.
Gebühren und Arbeiten
Das Gesetz schreibt vor, dass dieImmobilie in gutem Zustand übergeben werden muss (Artikel 1720 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Ohne eine entsprechende Klausel ist der Vermieter für die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung verantwortlich.
Was der Vertrag umfasst:Aufteilung von Gebühren, Steuern und Arbeit.
Kaution
Charakter des Gesetzes wird erläutert. Die im Gesetz von 2026 festgelegte Obergrenze gilt nicht für Artikel 57 A.
Der Vertrag siehteinen kostenlosen Betrag vor, sofern dieser vorgesehen ist.
Miete verhandelbar, Mietanpassung zu erwarten
Die Miete wird frei festgelegt. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze und keine automatische Mieterhöhung. Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, bleibt die Miete während der gesamten Mietdauer unverändert.
Für freie Berufe ist der natürliche Index der vom INSEE vierteljährlich veröffentlichte Index der Mieten für tertiäre Tätigkeiten. Er wurde durch Artikel 63 des Gesetzes vom 17. Mai 2011 für tertiäre Tätigkeiten mit Ausnahme von Handels- und Handwerkstätigkeiten geschaffen.
Eine technische Vorsichtsmaßnahme ist erforderlich. Artikel L112-1 des französischen Währungs- und Finanzgesetzes regelt Indexierungsklauseln. Solche Klauseln sind ungültig, wenn der Zeitraum der Indexanpassung den Zeitraum zwischen zwei Revisionen überschreitet. Eine schlecht formulierte Klausel kann daher wirkungslos werden.
Gebühren, Steuern und Arbeiten
Es gibt kein Gesetz, das die Kostenverteilung in einem Gewerbemietvertrag regelt. Alles hängt vom Vertrag ab. In der Praxis bleiben größere Reparaturen gemäß Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches oft die Verantwortung des Vermieters, während die laufende Instandhaltung dem Mieter obliegt.
Mangels einer abweichenden Klausel trägt der Vermieter die mit dem Objekt verbundenen Kosten, wie beispielsweise Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Er ist außerdem verpflichtet, das Objekt in gutem Zustand zu übergeben (Artikel 1720 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Diese Verpflichtung entfällt nicht allein deshalb, weil der Mieter den Zustand des Mietobjekts kannte. Der Kassationsgerichtshof hob ein Urteil auf, das die Klagen von Mietern abgewiesen hatte, weil diese den desolaten Zustand des Mietobjekts kannten (Cass. 3rd Civ., 4. Dezember 2025, Nr. 23-23.357).
Sicherheitsleistung und sonstige Garantien
Eine Kaution ist nicht obligatorisch. Falls im Vertrag eine solche vereinbart ist, ist deren Höhe verhandelbar. Sie wird bei Abreise abzüglich etwaiger ausstehender Beträge zurückerstattet.
Das Gesetz zur Vereinfachung des Wirtschaftslebens vom 26. Mai 2026 (Nr. 2026-403) begrenzte die Höhe der Kaution. Es führte außerdem das Recht auf monatliche Mietzahlungen ein. Diese Maßnahmen ändern den Status von Gewerbemietverträgen nach dem Handelsgesetzbuch. Artikel 57 A bleibt davon unberührt.
Unser Artikel über die Reform der Gewerbemietverträge von 2026 erläutert detailliert, was sich für Gewerbeimmobilien geändert hat.
Klauseln, die vor der Unterzeichnung gelesen werden sollten
- Zweck der Räumlichkeiten: Sie müssen Ihre gesamte Tätigkeit einschließlich ihrer absehbaren Weiterentwicklungen umfassen.
- Die Indexierungsklausel: der gewählte Index und der Bezugszeitraum.
- Die Liste der Gebühren, Steuern und Arbeiten, die vom Mieter zu tragen sind.
- Die Abtretungs- und Untervermietungsklausel mit ihren Genehmigungsbedingungen.
- Die Kündigungsklausel und ihre Fristen.
- Das Schicksal der vom Mieter bei Beendigung des Mietvertrags vorgenommenen Verbesserungen.
Wie kann man einen Gewerbemietvertrag kündigen?
Zwei Veröffentlichungen, zwei Zeitpläne
Der Mieter
Wann immer er will, ohne jeden Grund
Sechsmonatige Kündigungsfrist, Miete fällig
Abfahrt
Der Vermieter
Bis zum Ende engagiert
Bitte 6 Monate vor Ablaufdatum einlagern
Ohne Grund und ohne Entschädigung
Urlaubsform
Einschreiben mit Rückschein oder Vollstreckungsbescheid.
Späte Benachrichtigung vom Vermieter
Der Mietvertrag wird um eine neue volle Laufzeit verlängert.
Die Kündigung des Mieters, jederzeit
Der Mieter kann die Wohnung jederzeit verlassen, ohne an ein bestimmtes Datum gebunden zu sein. Er muss lediglich sechs Monate im Voraus kündigen. Eine Begründung für seine Entscheidung ist nicht erforderlich.
Während der Kündigungsfrist bleiben Miete und Nebenkosten fällig. Daher befreit ein vorzeitiger Auszug ohne Kündigung den Mieter nicht von der Pflicht zur Zahlung der sechsmonatigen Miete.
Die Kündigung des Vermieters erfolgt erst zum Ablaufdatum
Der Vermieter ist jedoch bis zum Ende des Mietvertrags gebunden. Er kann den Mietvertrag nur zum Ablaufdatum unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Er hat weder einen Grund, etwas vorzulegen, noch eine Entschädigung zu zahlen. Dies ist der wesentliche Unterschied zu einem Gewerbemietvertrag, bei dem die Verweigerung der Verlängerung dem Mieter in der Regel einen Anspruch auf Räumungsentschädigung einräumt.
Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, die weniger als 6 Monate vor dem Ablaufdatum erfolgt, führt nicht zur Beendigung des Mietvertrags zu diesem Zeitpunkt.
Die Form der Kündigung und die Berechnung der Kündigungsfrist
Artikel 57 A sieht zwei Formen vor: ein Einschreiben mit Rückschein oder einen Vollstreckungsbescheid durch einen Gerichtsvollzieher. Eine E-Mail oder ein einfacher Brief genügen nicht.
Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem die Kündigungsfrist beginnt. Bei Einschreiben kann eine nicht abgeholte oder verspätete Zustellung die Frist verlängern und dazu führen, dass Sie einen Zahlungstermin verpassen. Unser Artikel über Kündigungsfristen und das Versand- bzw. Empfangsdatum erläutert diese potenzielle Fehlerquelle ausführlich.
Wenn die Frist näher rückt, empfehlen wir eine gerichtliche Zustellungsurkunde. Sie ist zwar teurer als ein Einschreiben, legt aber ein rechtsverbindliches Datum fest und beendet die Auseinandersetzung.
Typischer Fall: Der Vermieter, der seine Büroräume zurückhaben wollte
Ein Vermieter möchte seine Büroräume nach sechs Jahren zurückfordern, um dort sein eigenes Unternehmen zu gründen. Er kündigt den Mietvertrag fünf Monate vor Ablauf der Frist. Die sechsmonatige Kündigungsfrist wird nicht eingehalten: Der Mietvertrag wird verlängert. Der Mieter kann weitere sechs Jahre in den Räumlichkeiten bleiben und behält sich das Recht vor, jederzeit zu kündigen.
Kündigung aus wichtigem Grund und die Kündigungsklausel
Artikel 57 A sieht keine Kündigung wegen Vertragsbruch vor. Es gelten der Vertrag und das allgemeine Recht. Die meisten Mietverträge enthalten eine Kündigungsklausel für den Fall von Nichtzahlung oder Nichteinhaltung der vertragsgemäßen Nutzung der Räumlichkeiten.
Artikel L145-41 des französischen Handelsgesetzbuchs, der Gewerbemieter schützt, findet hier keine Anwendung. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Parteien eine gewerbliche Rechtsform angenommen haben. Der Richter kann jedoch gemäß Artikel 1343-5 des französischen Zivilgesetzbuchs Zahlungsaufschübe gewähren.
Dem Mieter stehen auch Rechtsmittel zur Verfügung. Die Übergabe des Mietobjekts und die Gewährleistung dessen ungestörten Gebrauchs sind fortlaufende Pflichten des Vermieters. Diese Pflichten bestehen während der gesamten Mietdauer (Cass. 3e civ., 10. Juli 2025, Nr. 23-20.491).
Verkauf, Untervermietung oder Übertragung Ihrer Immobilie
Wer bleibt bei einer Abtretung oder Untervermietung an den Vermieter gebunden?
Abtretung des Mietvertrags
VermieterKostenlos, sofern nichts anderes vereinbart ist (Artikel 1717 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Der Vertrag kann die Zustimmung des Vermieters oder ein bestimmtes Formular erfordern.
Gestrichelte Linie: die gemeinsame Bürgschaft des Veräußerers, sofern der Mietvertrag dies vorsieht.
Untervermietung
Möglich, sofern nicht untersagt, mit schriftlicher Mitteilung des Vermieters.
Zwischen Vermieter und Untermieter besteht keine direkte Verbindung: Der Hauptmieter bleibt verantwortlich.
Der Pachtvertrag kann frei abgetreten werden, sofern nichts anderes vereinbart ist
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt einen einfachen Grundsatz fest: Der Mieter kann seinen Mietvertrag abtreten, sofern der Vertrag dies nicht verbietet (Artikel 1717). Viele Gewerbemietverträge schränken dieses Recht jedoch ein.
Die Klausel kann die vorherige Zustimmung des Vermieters zur Identität und Zahlungsfähigkeit des Rechtsnachfolgers vorschreiben. Sie kann die Beglaubigung eines Dokuments oder eine Benachrichtigung durch einen Gerichtsvollzieher vorschreiben. Enthält der Vertrag hierzu keine Regelung, genügt ein Einschreiben mit Rückschein, um den Vermieter zu informieren.
Verkauf Ihrer Praxis samt Räumlichkeiten
Hier liegt der entscheidende Punkt für Selbstständige. Ein Käufer erwirbt zwar einen Kundenstamm, benötigt aber die Geschäftsräume, um diesen zu halten. Wenn der Mietvertrag die Übertragung verbietet oder sie der Zustimmung des Vermieters bedarf, wird der Verkauf riskant.
Ein Gewerbemietvertrag gewährt kein Recht auf Verlängerung. Der Wert der Räumlichkeiten für den neuen Mieter hängt daher von der verbleibenden Mietdauer ab. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr hat bei Verhandlungen wenig Gewicht.
Eine Klausel wird oft übersehen: die gesamtschuldnerische Haftung des Verkäufers. Diese kann den Unternehmer, der das Unternehmen verkauft hat, verpflichten, die vom säumigen Nachfolger geschuldete Miete zu zahlen, unter Umständen über mehrere Jahre. Sie wird bei Vertragsunterzeichnung und nicht erst beim Weiterverkauf ausgehandelt.
Der gleiche Reflex tritt ein, wenn ein Partner eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verlässt.
Typische Situation: Patienten, die nicht folgen können
Ein Arzt sucht einen Nachfolger für seine Praxis. Sein Mietvertrag verbietet eine Übertragung ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Dieser lehnt ab und möchte die Praxis lieber an einen anderen Mieter vermieten. Der Nachfolger muss sich nun einen neuen Standort suchen, und einige Patienten werden ihm möglicherweise nicht folgen.
Untervermietung
Untervermietung ist zulässig, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Der Mieter muss den Vermieter schriftlich informieren. Der Untermieter hat kein direktes Mietverhältnis zum Vermieter: Der Hauptmieter bleibt für die Miete, die Instandhaltung und die Einhaltung des Mietvertrags verantwortlich.
Dies ist eine gängige Lösung für die gemeinsame Nutzung eines Büros durch Kollegen. Sie erfordert eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, in der zumindest die Bedingungen des Hauptmietvertrags wiederholt werden sollten.
Tod des Mieters und Verkauf des Gebäudes
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters oder des Vermieters (Artikel 1742 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Er wird auf die Erben übertragen, die dann gemäß Artikel 57 A kündigen können.
Der Verkauf des Gebäudes beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer kann einen Mieter, dessen Mietvertrag ein festes Enddatum hat, nicht kündigen (Artikel 1743 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Eine Ausnahme besteht, wenn der Mietvertrag dem Käufer dieses Recht einräumt. Grundsätzlich übernimmt der Käufer den bestehenden Vertrag.
Unbezahlte Miete und ein angeschlagenes Unternehmen
Unbezahlte Schulden: Was steht auf beiden Seiten auf dem Spiel?
Seite des Vermieters
Gericht
Kündigungsklausel, falls der Mietvertrag eine enthält
Formelle Mitteilung
Auf Seiten des Mieters, in Schwierigkeiten
Sicherung, Umstrukturierung oder Liquidation
Artikel L622-13, L622-14 und L641-12
Der Insolvenzverwalter oder Liquidator entscheidet über die Fortführung des Mietvertrags
Für Vermieter ist es entscheidend, zu handeln, ohne dass die Schulden außer Kontrolle geraten
Bei ausstehender Miete ist der erste Schritt die Versendung einer formellen Mahnung. Anschließend wird die Kündigungsklausel geltend gemacht, sofern der Mietvertrag eine solche enthält. Streitigkeiten fallen in die Zuständigkeit des Zivilgerichts.
Bezüglich der Schulden selbst bestehen je nach Höhe und möglichen Streitigkeiten verschiedene Optionen. Auf unserer Seite zum Thema Inkasso und Zahlungsaufforderungen werden die Optionen und ihre jeweiligen Fristen erläutert.
Aus Sicht des Mieters ändert das kollektive Verfahren die Regeln
Ein selbstständiger Freiberufler oder eine freiberufliche Gesellschaft kann einem Schutz-, Konkurs- oder Liquidationsverfahren unterliegen. Der Mietvertrag fällt dann unter das Handelsgesetzbuch: Laufende Verträge und Mietverträge für Gebäude, die für Geschäftstätigkeiten genutzt werden (Artikel L622-13, L622-14 und L641-12).
Diese Regelungen gelten für das für die Geschäftstätigkeit genutzte Gebäude, nicht nur für den Gewerbemietvertrag. Der Vermieter kann den Mietvertrag vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht mehr wegen ausstehender Miete kündigen (Artikel L622-21). Der Insolvenzverwalter oder Liquidator entscheidet über die Fortführung des Mietvertrags.
Diese Fälle werden in unserer Kanzlei von der Insolvenzabteilung bearbeitet, die von Fanny Hurreau, einer Partnerinmit Spezialisierung auf Mietrecht, mitgeleitet wird. Auf unserer Seite zu Mietverträgen im Insolvenzverfahren finden Sie detaillierte Informationen zu den Fristen für Vermieter und Mieter.
Mieter, die mit Zahlungsausfällen rechnen, sollten am besten vor der ersten verspäteten Zahlung handeln. Ein entsprechendes Schutzverfahren kann rechtliche Schritte aussetzen und Zeit für Nachverhandlungen verschaffen.
Häufige Fehler und gute Gewohnheiten
Drei kostspielige Fehler
- Unterzeichnung einer Vorlage mit der Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ in dem Glauben, dadurch den Schutz dieses Status zu erlangen, ohne dass eine Klausel dies ausdrücklich bestätigt.
- Wer die Kündigungsfrist versäumt, riskiert, für weitere sechs Jahre inhaftiert oder seiner Wohnung beraubt zu werden.
- In die Ausstattung eines Mietobjekts zu investieren, ohne die Übertragungsklausel gelesen zu haben, und dann beim Weiterverkauf festzustellen, dass der Mietvertrag nicht gilt.
Drei Dinge, die Sie vor der Unterzeichnung tun sollten
- Notieren Sie sich sechs Monate im Voraus den Fälligkeitstermin und das Enddatum des Urlaubs in Ihrem Kalender.
- Die Übertragungsklausel, die Zustimmung des Rechtsnachfolgers und die Dauer der Garantie des Veräußerers sollten unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung verhandelt werden.
- Erstellen Sie bei Betreten der Räumlichkeiten ein genaues und gemeinsam abgestimmtes Inventar, dem datierte Fotos beigefügt sind.
Wenn die Regel nicht anwendbar ist
Die obigen Ausführungen setzen voraus, dass die Räumlichkeiten ausschließlich für berufliche Zwecke und nicht für gewerbliche Tätigkeiten genutzt werden. Andere Regelungen gelten, wenn Sie in den Räumlichkeiten wohnen, Ihre Tätigkeit gewerblich oder handwerklich ist oder Sie einen Gewerbestatus angenommen haben.
Unsere Expertise im Immobilienrecht und bei Gewerbemietverträgen deckt diese Situationen ab.
Häufig gestellte Fragen zu Gewerbemietverträgen
Kann ein dreijähriger Gewerbemietvertrag unterzeichnet werden?
Nein. Artikel 57 A des Gesetzes vom 23. Dezember 1986 schreibt eine Mindestlaufzeit von sechs Jahren vor, und diese Regelung ist absolut. Für kürzere Bedarfe bestehen Alternativen, wie beispielsweise die Untermiete bei einem Kollegen oder die Nutzung möblierter Büros.
Kann der Vermieter die Miete während der Laufzeit des Mietvertrags erhöhen?
Nur wenn der Vertrag eine Indexierungsklausel enthält. Ohne eine solche Klausel bleibt die Miete für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags unverändert, auch bei stillschweigender Verlängerung zu denselben Bedingungen. Für eine freiberufliche Tätigkeit ist der vom französischen Statistikamt (INSEE) veröffentlichte Mietindex für den Dienstleistungssektor am besten geeignet.
Ist der Vermieter am Ende des Mietvertrags zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet?
Nein. Ein Gewerbemietvertrag gewährt keinen Anspruch auf Verlängerung. Ein Vermieter, der den Mietvertrag zum Ablaufdatum mit einer Frist von sechs Monaten kündigt, ist nicht verpflichtet, einen Grund anzugeben oder eine Entschädigung zu zahlen. Dies ist der Hauptunterschied zu einem Handelsmietvertrag, bei dem die Ablehnung einer Verlängerung in der Regel eine Räumungsentschädigung zur Folge hat.
Kann ein Unternehmen einen Gewerbemietvertrag unterzeichnen?
Ja. Mieter können Unternehmen, Vereine oder Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit sein. Entscheidend ist die in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit. Der Kassationsgerichtshof wendet Artikel 57 A auf Büroräume an, die für die Geschäftstätigkeit des Mieters angemietet werden, unabhängig davon, ob diese Tätigkeit gewinnorientiert ist oder nicht (Kass. 3. Zivilkammer, 20. Oktober 2016, Nr. 15-20.285).
Was passiert, wenn ich in den Räumlichkeiten geschäftliche Angelegenheiten betreibe?
Sie handeln außerhalb des Geltungsbereichs des Mietvertrags, wodurch dieser ohne Zustimmung des Vermieters gekündigt werden kann. Ist Ihre Geschäftstätigkeit zulässig und sind Sie registriert, kann das Gewerbemietrecht Anwendung finden. Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Ansprüchen nach diesem Gesetz beträgt zwei Jahre (Artikel L145-60 des französischen Handelsgesetzbuchs).
Welches Gericht sollte im Streitfall kontaktiert werden?
Streitigkeiten aus einem Gewerbemietvertrag fallen in die Zuständigkeit des Zivilgerichts, in der Regel des Gerichts am Sitz des Mietobjekts. Bevor man jedoch ein Gericht anruft, kann eine förmliche Mitteilung und ein gütlicher Vorschlag eine Meinungsverschiedenheit über Gebühren oder Arbeiten beilegen.
Er unterschrieb, obwohl er seinen Abgang kannte
Für die Unterzeichnung wird Flexibilität vorbereitet
Ein Gewerbemietvertrag bietet dem Mieter eine seltene Freiheit: die Möglichkeit, jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten auszuziehen. Er gibt dem Vermieter die Sicherheit, sein Eigentum am Ende des Mietverhältnisses ohne Vertragsstrafe zurückzuerhalten. Diese Vorteile gelten jedoch nur, wenn der Vertrag ordnungsgemäß formuliert ist.
Bevor Sie über die Miete sprechen, lesen Sie bitte die Übertragungsklausel, das Enddatum und die Aufteilung der Arbeiten. Diese Punkte bestimmen den Wert Ihrer Immobilie, wenn Sie sich entscheiden, sie zu übertragen oder zu verlassen.
Bevor wir über die Miete sprechen, lesen Sie bitte in dieser Reihenfolge
1
Die Abtretungsklausel
2
Das Enddatum
3
Die Arbeitsteilung
Sie sind es, die den Wert Ihrer Anlage an dem Tag bestimmen, an dem Sie sie übertragen oder zurücklassen möchten.