Ein Ladenbesitzer erhält ein Angebot für seine Pachtrechte. Der Käufer will weder seine Kundschaft noch sein Schild oder seine Ausstattung. Er will nur den Standort und zahlt dafür einen guten Preis.
Die Unterzeichnung scheint einfach. Ist sie aber nicht. Die Übertragung des alleinigen Mietrechts bedeutet den Verkauf eines Vertrags, der auch den Gebäudeeigentümer bindet. Eine vergessene Klausel, und der Vermieter blockiert den Verkauf. Eine übersehene Formalität, und der Käufer wird nicht als Mieter anerkannt.
Unsere Position ist einfach: Ein Pachtrecht ist so viel wert, wie es in den Vertragsbedingungen festgelegt ist, nicht nur so viel, wie der Standort einbringt. Bevor Sie über den Preis sprechen, müssen Sie den Pachtvertrag lesen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wie der Übertragungsprozess abläuft und welche Kosten sowohl für den Veräußerer als auch für den Erwerber entstehen.
Was ist ein Pachtrecht und welchen Wert hat es?
Was der Käufer bezahlt
Im Mietvertrag festgehalten
- Mietdifferenz im Vergleich zum Markt
- Verbleibende Laufzeit
- Reiseziel- und Aktivitätsklausel
- Zuweisungsklauseln
Außerhalb des Mietvertrags
Lage, Kundenfrequenz, benachbarte Geschäfte
Vier von fünf Elementen sind im Vertrag enthalten.
Ein Recht auf Nutzung der Räumlichkeiten, nicht das Eigentum an den Wänden
Das Recht aus einem Mietvertrag ist das Recht eines Mieters von Gewerberäumen, dort zu bleiben und die geplante Geschäftstätigkeit auszuüben. Es umfasst die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags und das Recht auf dessen Verlängerung.
Der Mieter ist nicht Eigentümer des Gebäudes, sondern besitzt einen Mietvertrag. Die Übertragung des Mietvertrags bedeutet, dass dieser auf einen neuen Mieter übertragen wird, der für die verbleibende Laufzeit und zu den gleichen Bedingungen an die Stelle des alten Mieters tritt.
Das Pachtrecht ist neben dem Kundenstamm, der Marke und der Ausstattung ein wesentlicher Bestandteil eines Unternehmens. Es ist oft der wertvollste Teil und kann daher separat verkauft werden.
Pachtrechte, Schlüsselgeld, Eintrittsgebühr: drei separate Beträge
Die Ablösesumme für das Pachtrecht wird vom neuen Pächter an den ausscheidenden Pächter gezahlt. Umgangssprachlich spricht man oft von „Schlüsselgeld“. Steuerlich unterliegt sie denselben Regelungen wie die Übertragung von Pachtrechten, unabhängig von der Bezeichnung im Grundbuch.
Die Eintrittsgebühr wird jedoch bei Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags an den Vermieter gezahlt. Die Steuerbehörden behandeln sie als Mietzuschlag, nicht als Übertragung von Mietrechten. Zahler, Begünstigter und steuerliche Behandlung ändern sich dadurch.
Was verleiht einem Pachtrecht seinen Wert?
Ein Käufer zahlt für den Einzug in eine bestimmte Immobilie zu einem festgelegten Mietpreis. Wir betrachten dabei stets fünf Elemente gemeinsam:
- Die Mietlücke entsteht dadurch, dass Mieten unterhalb des ortsüblichen Marktpreises die primäre Wertquelle darstellen;
- die verbleibende Laufzeit, da ein Mietvertrag, der in einem Jahr ausläuft, sich weniger gut verkauft als ein kürzlich abgeschlossener Mietvertrag;
- Das Ziel ist entscheidend, denn je breiter die Tätigkeitsklausel gefasst ist, desto mehr potenzielle Käufer gibt es
- die Abtretungsklauseln, da eine verbotene oder genehmigungspflichtige Abtretung die Verkaufsfreiheit einschränkt;
- Die Lage selbst, mit ihrem hohen Fußgängeraufkommen und den benachbarten Geschäften.
Vier dieser fünf Elemente sind im Pachtvertrag festgehalten. Deshalb wird ein Pachtrecht zunächst anhand des Vertrags und erst dann anhand der Gegebenheiten vor Ort beurteilt.
Übertragung des Leasingvertrags allein oder zusammen mit den Betriebsvermögenswerten
Finanzierung oder Leasing allein, drei Fragen der Reihe nach
Mit dem Fonds kann der Vermieter die Übertragung nicht untersagen
Das Gesetz schützt den Verkauf eines Unternehmens. Artikel L. 145-16 des Handelsgesetzbuches erklärt alle Klauseln, die den Mieter daran hindern, seinen Mietvertrag an den Käufer seines Unternehmens abzutreten, für nichtig.
Der Vermieter behält gewisse Kontrollrechte beim Verkauf. Er kann die Zustimmung des Vermieters, dessen Beteiligung an der Transaktion oder eine notariell beglaubigte Urkunde verlangen. Er kann den Verkauf jedoch nicht verbieten. Für diese Art von Transaktion, bei der auch der Kundenstamm und die Mitarbeiter übertragen werden, besuchen Sie unsere Seite über Anwälte, die auf Unternehmensverkäufe spezialisiert sind.
Allein der Pachtvertrag begründet das Gesetz
Dieser Schutz gilt nicht für die Übertragung des Mietrechts allein. Wir verweisen auf den Grundsatz des Artikels1717 des Bürgerlichen Gesetzbuches : Der Mieter kann seinen Mietvertrag übertragen, sofern der Vertrag dies nicht untersagt.
Eine Klausel, die die Übertragung des Mietvertrags allein untersagt, ist daher gültig. Dies wird auch im offiziellen Informationsblatt der Regierung bestätigt. In der Praxis nehmen viele Vermieter eine solche Klausel in ihre Mietverträge auf oder machen die Übertragung von ihrer schriftlichen Zustimmung abhängig.
Ohne die Zustimmung des Vermieters kann ein mit einem Verbot belegtes Pachtrecht nicht veräußert werden. Der vom Käufer gebotene Preis ist wertlos, solange diese Frage nicht geklärt ist.
Die Falle der gefälschten Geldüberweisung
Manche Verkäufer umgehen die Klausel, indem sie die Transaktion als Unternehmensverkauf darstellen. Im Kaufvertrag werden Kundenstamm und Ausstattung erwähnt, während der Käufer tatsächlich ein völlig anderes Unternehmen gründet.
Das Risiko ist real. Ein Unternehmen kann ohne Kundschaft nicht existieren. Ändert der Käufer seine Geschäftstätigkeit, wird die Kundschaft nicht übertragen, und die Transaktion bleibt eine Übertragung der Mietrechte. Der Vermieter kann dann eine vertragswidrige Übertragung anfechten.
Die möglichen Folgen sind gravierend: Der Eigentumsübergang kann gegenüber dem Vermieter nicht durchsetzbar sein, der Mietvertrag kann gekündigt oder die Verlängerung abgelehnt werden. Der neue Mieter trägt dann ein Risiko, das er oft unterschätzt hat.
Wie entscheiden wir uns zwischen den beiden Wegen?
Die Entscheidung hängt davon ab, was nach der Vertragsunterzeichnung tatsächlich geschieht. Wir stellen drei Fragen: Übernimmt der Käufer das bestehende Unternehmen und den Kundenstamm? Wenn ja, ist der Verkauf des Unternehmens möglich und bietet dem Verkäufer besseren Schutz.
Deckt die Klausel zur zulässigen Nutzung die zukünftige Nutzung ab? Falls nicht, ist die Zustimmung des Vermieters oder eine Nutzungsänderung erforderlich. Verbietet der Mietvertrag den Verkauf des Mietobjekts allein? In diesem Fall haben Verhandlungen mit dem Vermieter Vorrang vor Preisverhandlungen.
| Punkt | Verkauf des Unternehmens | Übertragung des alleinigen Mietrechts |
|---|---|---|
| Was wird verkauft? | Kundenstamm, Marke, Ausrüstung, Leasingrechte | Allein der Mietvertrag |
| Verbot durch den Pachtvertrag | Als ungeschrieben angesehen (Art. L. 145-16) | Gültig |
| Genehmigungsklausel | Eine berechtigte, ungerechtfertigte Verweigerung kann vor Gericht angefochten werden | Gültig |
| Geschäft des Käufers | Das des Fonds | Derjenige, der durch den Mietvertrag autorisiert ist |
| Rechtliche Werbung und Widerspruch | Rechtshinweis, BODACC, Einspruchsfrist | Nicht erforderlich |
| Anmeldegebühren | Maßstab des Artikels 719 des CGI | Gleicher Maßstab, unter Bezugnahme auf Artikel 725 |
Kann der Vermieter die Übertragung des Mietvertrags ablehnen?
Ruhestand, Artikel L. 145-51
Erstens
Der Mieter beantragt den Ruhestand oder bezieht eine Erwerbsminderungsrente
Nachher
Er benachrichtigt den Vermieter und die eingetragenen Gläubiger über den Preis und die neue Tätigkeit
Innerhalb von 2 Monaten
Bei Vermietern mit Miteigentum beginnt die Frist erst zu laufen, nachdem jede Partei benachrichtigt wurde.
Klauseln, die vor jeder Verhandlung gelesen werden sollten
Bevor Sie ein Angebot annehmen, lesen Sie die Abtretungsklausel in Ihrem Mietvertrag erneut durch. Sie hat oft eine der folgenden Formen:
- das Verbot der Übertragung allein, wodurch der Pachtvertrag dem Käufer des Unternehmens vorbehalten bleibt;
- die Genehmigungsklausel, die die Zustimmung des Vermieters zum neuen Mieter erfordert, in der Regel schriftlich und im Voraus;
- Die Intervention des Vermieters im Vertrag, die den Mieter zur Unterzeichnung auffordert, ohne ihm notwendigerweise die Möglichkeit zur Ablehnung einzuräumen;
- die erforderliche Form, zum Beispiel eine notarielle Urkunde;
- Das Vorzugsrecht, das es dem Leasinggeber ermöglicht, anstelle des Käufers zum gleichen Preis zu handeln.
Jede Klausel sieht einen bestimmten Schritt und eine Frist vor. Werden diese nicht eingehalten, ist die Übertragung gegenüber dem Vermieter nicht durchsetzbar, selbst wenn der Kaufpreis bereits bezahlt wurde.
Ungerechtfertigte Ablehnung: Was der Kassationsgerichtshof sagt
Die Genehmigungsklausel räumt dem Vermieter kein uneingeschränktes Ablehnungsrecht ein. Dies bekräftigte die Dritte Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs am 16. November 2023 (Nr. 22-17.567).
Die Parteien können die Übertragung von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig machen. Der Mieter kann jedoch eine gerichtliche Anordnung erwirken, die eine ungerechtfertigte Ablehnung aufhebt. Im vorliegenden Fall ging es um die Übertragung an den Käufer des Unternehmens.
Bei der Abtretung des Mietvertrags allein ist die Prüfung komplexer. Verbietet der Mietvertrag die Abtretung ausdrücklich, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen ablehnen. Ist lediglich eine Zustimmung erforderlich, kann eine Ablehnung ohne triftigen Grund angefochten werden. Alles hängt vom genauen Wortlaut ab.
Kann der Käufer einer anderen Tätigkeit nachgehen?
Das ist der häufigste Grund für das Scheitern von Verkäufen. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag inklusive der Nutzungsklausel. Eine Bäckerei wird nicht automatisch zu einem Immobilienbüro, nur weil man einen Übertragungsvertrag unterzeichnet.
Es gibt zwei Möglichkeiten. Bei verwandten oder ergänzenden Tätigkeiten teilt der Mieter dem Vermieter seine Absicht gemäß Artikel L. 145-47 des französischen Handelsgesetzbuchs mit. Für eine vollständige Änderung der Geschäftstätigkeit ist die Zustimmung des Vermieters oder eine gerichtliche Anordnung erforderlich.
In der Praxis wird die Nutzungsänderung oft vor der Übergabe in einem vom Vermieter unterzeichneten Nachtrag ausgehandelt. Dies hat seinen Preis: Der Vermieter kann eine Mietanpassung verlangen.
Ausnahme der Altersversorgung
Ein Fall entzieht sich den meisten dieser Beschränkungen. Artikel L. 145-51 des Handelsgesetzbuches betrifft Mieter, die einen Antrag auf Inanspruchnahme ihrer Altersrente gestellt haben oder eine Invalidenrente beziehen.
Der Mieter kann seinen Mietvertrag auf ein anderes Unternehmen übertragen. Er muss den Vermieter und alle eingetragenen Gläubiger über seine Absicht informieren und dabei den Preis sowie die neue Geschäftstätigkeit angeben. Der Vermieter hat zwei Monate Zeit, den Mietvertrag zum genannten Preis zurückzukaufen oder rechtliche Schritte einzuleiten.
Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Antwort, gilt die Zustimmung als erteilt. Der Text gilt auch für den Alleingesellschafter einer Ein-Personen-GmbH (EURL) und den Mehrheitsgesellschafter einer GmbH (SARL), der diese Position seit mindestens zwei Jahren innehat, sofern die Gesellschaft der Pächter ist.
Eine kürzlich erfolgte Klarstellung ist wichtig. Bei gemeinschaftlichem Eigentum beginnt die zweimonatige Frist erst nach Benachrichtigung jedes einzelnen Eigentümers, es sei denn, es liegt eine gesonderte Vollmacht vor. Die Dritte Zivilkammer hat in dieser Angelegenheit am 15. Oktober 2026 entschieden (Nr. 25-11.964).
Die Garantie des Übertragenden und ihre Fristen
Die Garantie des Verkäufers, auf der Skala
Die erste unbezahlte Schuld, vergrößert
Eine Garantie, die sich aus dem Leasingvertrag ergibt
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel zur gesamtschuldnerischen Haftung. Der Verpächter verpflichtet sich, die Miete und Nebenkosten zu zahlen, falls der Pächter dies nicht tut. Diese Garantie ist vertraglicher Natur und im Mietvertrag festgelegt.
Für den Verkäufer ist dies das am meisten unterschätzte Risiko. Er verkauft, zieht weg und zwei Jahre später erhält er eine Mietforderung von einem Unternehmen, das er nicht mehr kennt.
Drei Jahre und ein Monat, die beiden gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen
Das Pinel-Gesetz von 2014 regelte diese Garantie. Artikel L. 145-16-2 des Handelsgesetzbuches legt fest, dass der Vermieter sie nur innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Übertragung geltend machen kann.
Artikel L. 145-16-1 sieht eine Benachrichtigungspflicht vor. Der Vermieter muss den Veräußerer innerhalb eines Monats nach dem Fälligkeitsdatum der Miete über etwaige ausstehende Mietzahlungen des Übernehmers informieren.
Beispiel: Ein Mietvertrag wird am 1. März 2027 übertragen. Der neue Mieter zahlt die Rate vom 1. April nicht. Der Vermieter muss den Übertragenden innerhalb eines Monats, bis zum 1. Mai, benachrichtigen. Nach dem 1. März 2030 kann der Vermieter die Bürgschaft nicht mehr geltend machen.
Der Text sieht keine Strafe für eine verspätete Warnung vor. Dies ist eine im Einzelfall zu prüfende Angelegenheit und stellt keine automatische Freistellung für den Übertragenden dar.
Was ändert sich mit dem Urteil vom 6. November 2025?
Die Dritte Zivilkammer erließ am 6. November 2025 im Amtsblatt einen Beschluss zu dieser Garantie (Nr. 24-10.745). Der Vermieter hatte sich mit dem neuen Mieter geeinigt und anschließend den Verkäufer aufgrund der Garantie verklagt.
Das Gericht entschied, dass ein Mitbürge sich auf die zwischen Vermieter und Käufer getroffene Vergleichsvereinbarung berufen kann, wenn diese dem Käufer einen Vorteil verschafft, von dem auch der Bürge profitieren kann. Der Bürge muss die Vergleichsvereinbarung nicht unterzeichnet haben.
Für den Verkäufer, der mit rechtlichen Schritten konfrontiert ist, liegt der erste Gedanke nahe, zu fragen, ob der Vermieter mit dem Käufer verhandelt hat. Eine ohne Beteiligung des Vermieters erzielte Einigung kann die geschuldete Summe reduzieren.
Im Insolvenzverfahren fällt die Klausel weg
Die Regelung ändert sich, wenn der übertragende Mieter in einem Insolvenzverfahren ist. Tritt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag ab, so ist jede Klausel, die dem Übertragenden und dem Übernehmer eine gesamtschuldnerische Haftung auferlegt, nichtig (Artikel L. 641-12 des französischen Handelsgesetzbuchs). Artikel L. 622-15 sieht dieselbe Regelung in Sicherungsverfahren vor.
Diese Regelung schützt Unternehmen in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die ihre Vermögenswerte veräußern. Sie kommt Mietern, die außerhalb formeller Verfahren verkaufen, nicht zugute, wie der Kassationsgerichtshof am 15. November 2017 (Handelskammer, Nr. 16-19.131) entschieden hat. Der Insolvenzverwalter muss jedoch die übrigen Bestimmungen des Mietvertrags, wie beispielsweise das Genehmigungsverfahren, auch außerhalb eines Verkaufsplans beachten.
Fanny Hurreau, eine Partnerin der Kanzlei, bearbeitet diese Fälle. In einem Interview über Gewerbemietverträge in Insolvenzverfahren.
Für einen Mietvertrag, der im Rahmen eines Sicherungs-, Konkurs- oder Liquidationsverfahrens abgeschlossen wurde, siehe auch unsere Seite über Anwälte, die auf gewerbliche Mietverträge in kollektiven Verfahren spezialisiert sind.
Die Formalitäten einer Übertragung von Pachtrechten
Fünf Schritte, wer macht was?
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Vorabmitteilung an den Bürgermeister
2 Monate Zeit zur AntwortSchriftliche Übertragungsurkunde
Unter privater Unterschrift oder vor einem Notar
Aktuelle Situation
Vermieter und Mieter oder ein autorisierter Dritter
Benachrichtigung des Vermieters
Justizbeamter, außer dem Vermieter der Urkunde oder dem Notar
Registrierung des Gesetzes
Standortregistrierungsdienst
Innerhalb eines Monats nach der UnterzeichnungDie Übertragung eines Pachtrechts unterliegt nicht denselben Veröffentlichungspflichten wie der Verkauf eines Unternehmens. Es gibt keine amtliche Bekanntmachung, keine Veröffentlichung im Amtsblatt für zivil- und handelsrechtliche Bekanntmachungen (BODACC) und keine Einspruchsfrist. Das Verfahren folgt einem eigenen Ablauf, der in dieser Reihenfolge beschrieben wird.
Prüfen Sie das Vorkaufsrecht der Gemeinde
Innerhalb eines ausgewiesenen Schutzgebiets für lokale Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe hat die Gemeinde Vorrang beim Erwerb der Pachtrechte. Der Veräußerer muss dem Bürgermeister eine vorläufige Erklärung auf dem offiziellen Formular vorlegen.
Die Gemeinde hat zwei Monate Zeit, um zu entscheiden. Ohne eine Erklärung kann der Verkauf annulliert werden. Diese Regelung ist in Artikel L. 214-1 der Bauordnung festgelegt. Ein Anruf beim Planungsamt des Rathauses klärt alle Unklarheiten.
Unterzeichnen Sie eine schriftliche Vereinbarung mit den korrekten Bedingungen
Die Übertragung wird schriftlich festgehalten, entweder privat oder vor einem Notar, sofern im Mietvertrag keine bestimmte Form vorgeschrieben ist. Das Dokument enthält Angaben zum Mietvertrag, zum Kaufpreis und zum Datum des Inkrafttretens der Übertragung.
Für den Käufer enthält der Vertrag aufschiebende Bedingungen: die Zustimmung des Vermieters, den Verzicht auf ein Vorkaufsrecht und die Finanzierung. Für den Verkäufer regelt er die Verwendung der Kaution und die Aufteilung der Kosten für das laufende Jahr.
Erstellen Sie einen Zustandsbericht der Immobilie
Artikel L. 145-40-1 des französischen Handelsgesetzbuchs schreibt die Erstellung eines gemeinsamen Inventars der Einrichtungsgegenstände bei der Übertragung eines Mietvertrags vor. Dieses Inventar wird vom Vermieter und Mieter oder einem von ihnen beauftragten Dritten erstellt.
Dieses Dokument schützt den neuen Mieter bei Auszug. Ohne es können ihm Schäden, die vor seinem Einzug entstanden sind, am Ende des Mietvertrags angelastet werden.
Sorgen Sie dafür, dass die Abtretung gegenüber dem Vermieter durchsetzbar ist
Der Vermieter erkennt den Eigentumsübergang erst an, wenn dieser ihm formell mitgeteilt wurde. Artikel 1690 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt vor, dass die Mitteilung durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden muss.
Sie ist nicht erforderlich, wenn der Vermieter an der Transaktion beteiligt ist und diese akzeptiert oder wenn die Übertragung vor einem Notar erfolgt. Solange sie fehlt, kann der Vermieter weiterhin Kontakt zum Übertragenden aufnehmen.
Die Urkunde muss innerhalb eines Monats registriert werden
Die Urkunde wird innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet, eingetragen. Der Notar übernimmt dies, sofern die Urkunde notariell beglaubigt wird. Die Eintragungsgebühren werden zu diesem Zeitpunkt entrichtet.
Wie viel kostet die Übertragung eines Pachtrechts?
Ein Pachtrecht wurde für 250.000 € in Raten übertragen
- Bis zu 23.000 €, zu 0 % Zinsen0 %
- Von 23.000 € bis 200.000 €, bei 3 %5 310 €
- Über 200.000 €, zu 5 %2 500 €
Grundlage für die Berechnung ist der festgelegte Preis oder, falls dieser höher ist, der tatsächliche Marktwert.
Anmeldegebühren
Gemäß Artikel 725 des Allgemeinen Steuergesetzbuches unterliegt jede Übertragung von Pachtrechten dem in Artikel 719 festgelegten Maßstab für den Verkauf von Betriebsvermögen. Die Bezeichnung des Betrags in der Urkunde ist unerheblich.
- 0 % auf den Teil des Preises bis zu 23.000 €;
- 3 % auf den Teilbetrag zwischen 23.000 € und 200.000 €;
- 5 % über 200.000 €, mit einer Mindesteinzahlung von 25 €.
Ein für 80.000 € übertragenes Pachtrecht unterliegt einer Gebühr von 3 % auf 57.000 €, d. h. 1.710 €. Bei 250.000 € betragen die Gebühren 5.310 € auf den 3%-Anteil und 2.500 € auf den 5%-Anteil, d. h. 7.810 €.
Üblicherweise trägt der Käufer diese Gebühren. Die Vereinbarung kann jedoch eine abweichende Aufteilung zwischen den Parteien vorsehen.
Ein zu niedriger Preis reduziert die Steuer nicht
Die Zölle sind auf den tatsächlichen Marktwert des übertragenen Rechts zu entrichten, wenn der vereinbarte Preis niedriger ist oder nicht existiert. Die Verwaltungsrechtslehre klärt dies (BOI-ENR-DMTOM-30).
Die Übertragung eines Mietvertrags „für einen Euro“ an ein verbundenes Unternehmen bietet keinen Schutz. Die Behörden können auch eine Kündigung mit anschließendem Neuvertrag neu einstufen, wenn dadurch eine entgeltliche Übertragung von Nutzungsrechten verschleiert wird.
Die Konten zwischen Verkäufer und Käufer
Die Kaution verbleibt beim Vermieter. In der Praxis erstattet der neue Mieter sie dem vorherigen Mieter gemäß Mietvertrag, und der Vermieter gibt sie dem neuen Mieter am Ende des Mietverhältnisses zurück.
Die Gebühren und Steuern des Jahres werden anteilig berechnet. Das Gesetz vom 26. Mai 2026 änderte mehrere Regelungen für Gewerbemietverträge, darunter die monatlichen Mietzahlungen und Bürgschaften: siehe unseren Artikel zur Reform des Gewerbemietrechts 2026.
Teure Fehler und gute Reflexe
Drei häufige Fehler
Bei Leasingübertragungen liegt der Knackpunkt selten im Preis. Er entsteht meist durch eine Klausel, die erst nach der Preisvereinbarung entdeckt wird. Drei häufige Fehler sind:
- eine Zusage unterzeichnen, bevor man die Abtretungsklausel gelesen hat, und dann feststellen, dass der Vermieter ablehnen kann;
- die Bestimmungsortklausel vergessen und für einen Ort bezahlen, an dem die geplante Aktivität nicht erlaubt ist;
- wobei die Bedeutung außer Acht gelassen wird, sodass der Vermieter weiterhin Miete vom Übertragenden einfordert.
Die Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen kann auch dazu führen, dass der Vermieter die Kündigungsklausel geltend macht. Die genauen Mechanismen hierzu erläutern wir in unserem Artikel über die Kündigungsklausel und den Verzicht des Vermieters.
Vier typische Situationen
Ein Restaurant, das einen Laden ersetzt hat
Ein neuer Mieter eröffnet ein Schnellrestaurant in einem zuvor von einem Bekleidungsgeschäft genutzten Ladenlokal. Er hat die Mietprämie bezahlt und mit den Renovierungsarbeiten begonnen, als er eine formelle Kündigung erhält. Eine aufschiebende Bedingung, die eine Zustimmung zur neuen Nutzung der Räumlichkeiten erfordert, hätte ihn geschützt.
Ein Ladenbesitzer, der in den Ruhestand geht
Sie hat ihren Ruhestand beantragt und sucht einen Käufer für ein anderes Unternehmen. Ihr Mietvertrag verbietet den Verkauf des Unternehmens an sich. Artikel L. 145-51 erlaubt ihr jedoch einen Verkauf, sofern das neue Unternehmen mit dem Zweck, den Eigenschaften und dem Standort des Gebäudes vereinbar ist.
Ein ehemaliger Mieter meldete sich zwei Jahre später erneut
Der neue Mieter hat die Zahlungen eingestellt. Der Vermieter wendet sich nun an den vorherigen Mieter, der gesamtschuldnerisch haftet. Es ist notwendig, das Datum des Mieterwechsels, das Datum des Eingangs der Mahnung und das Bestehen einer Vereinbarung zwischen Vermieter und neuem Mieter zu überprüfen.
Ein vom Liquidator angebotener Mietvertrag
Ein benachbartes Unternehmen befindet sich in Liquidation, und der Liquidator verkauft dessen Mietvertrag. Der Käufer prüft die Genehmigung des zuständigen Richters, die weiterhin gültigen Klauseln des Mietvertrags und etwaige Forderungen des Vermieters.
Drei konkrete Reflexe
- Lesen Sie den gesamten Mietvertrag, bevor Sie über den Preis verhandeln: Abtretung, Zweck, Restlaufzeit, gemeinsame Bürgschaft, Mietanpassung;
- Vor der Beurkundung die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen und diesen nach Möglichkeit in den Unterzeichnungsprozess einbeziehen;
- Die Urkunde sollte aufschiebende Bedingungen enthalten, die die Genehmigung, das Vorkaufsrecht und gegebenenfalls die neue Tätigkeit regeln.
Bestimmte Klauseln Ihres Mietvertrags können auch als nicht schriftlich festgehalten gelten, was Ihre Verhandlungsposition beeinflusst. Wir haben die seit dem Pinel-Urteil als nicht schriftlich festgehalten geltenden Klauseln.
Was dieser Artikel nicht behandelt
Diese Regeln gelten für gewerbliche Mietverträge, die dem Handelsgesetzbuch unterliegen. Für freiberufliche Mietverträge, befristete Nutzungsverträge und Kurzzeitmietverträge gelten andere Regelungen. Bei diesen Mietvertragsarten ist eine Abtretung unter Umständen nicht möglich.
Den Standort verkaufen, ohne die Risiken zu übernehmen
Der Preis wird durch den Leasingvertrag bestimmt
Ein Pachtvertrag lässt sich gut verkaufen, wenn seine Bedingungen dies zulassen. Ein Vertrag mit weitreichendem Geltungsbereich, ohne Abtretungsbeschränkungen und mit einer günstigen Laufzeit ist für potenzielle Käufer attraktiv. Ein restriktiver Vertrag erfordert hingegen vorherige Verhandlungen mit dem Verpächter.
Die Sicherheit hängt von der Reihenfolge der Schritte ab
Vorkaufsrecht, Vermietervereinbarung, Eigentumsurkunde, Inventar, Benachrichtigung, Eintragung. Jeder umgekehrte Schritt birgt ein Risiko: einen anfechtbaren Verkauf, eine nicht durchsetzbare Übertragung, einen Veräußerer, der länger als erwartet haftbar gemacht wird.
Bei Fällen, die auch Räumlichkeiten betreffen, konsultieren Sie unsere Expertise im Immobilienrecht und bei Gewerbemietverträgen. Betrifft die Transaktion das gesamte Unternehmen, wenden Sie sich an unsere Expertise im Handelsrecht und im Bereich Unternehmensvermögen.
Der Auftrag, der die Übertragung sichert
Ein Schritt zurück, drei Risiken
Häufig gestellte Fragen zu Mieterrechten
Kann man seine Pachtrechte ohne Zustimmung des Vermieters verkaufen?
Ja, sofern der Mietvertrag dies nicht verbietet oder eine Zustimmung erfordert. Artikel 1717 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt die Abtretung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Viele Mietverträge verbieten die Abtretung des Mietrechts allein oder setzen die schriftliche Zustimmung des Vermieters voraus. In jedem Fall muss die Abtretung dem Vermieter mitgeteilt werden, um gegen ihn wirksam zu sein.
Wer zahlt die Registrierungsgebühren für ein Pachtrecht?
Grundsätzlich trägt der Käufer die Verantwortung. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach Artikel 719 des französischen Steuergesetzbuchs: 0 % bis zu einem Wert von 23.000 €, 3 % bis zu 200.000 € und 5 % darüber hinaus. Die Urkunde muss innerhalb eines Monats nach ihrer Unterzeichnung registriert werden. Die Parteien können eine abweichende Aufteilung vereinbaren.
Behält der neue Mieter die gleiche Miete und die gleiche Mietdauer bei?
Ja. Der neue Mieter übernimmt den Mietvertrag vom ausscheidenden Mieter für die verbleibende Laufzeit zu den gleichen Bedingungen. Miete, Nutzungsrecht und Vertragsklauseln bleiben unverändert. Die Miete wird anschließend gemäß den üblichen Verfahren, wie z. B. der dreijährlichen Mietüberprüfung oder -verlängerung, angepasst. Jegliche Änderungen erfordern einen Nachtrag zum Mietvertrag.
Muss ich die Miete an die Person zahlen, die meinen Mietvertrag übernommen hat?
Nur wenn Ihr Mietvertrag eine gesamtschuldnerische Haftungsklausel enthält. In diesem Fall kann der Vermieter diese Klausel gemäß Artikel L. 145-16-2 des französischen Handelsgesetzbuchs nur drei Jahre nach der Übertragung geltend machen. Er muss Sie innerhalb eines Monats über jede ausstehende Mietzahlung informieren. Erfolgte die Übertragung durch einen Insolvenzverwalter, ist die Klausel nichtig.
Kann das Rathaus meine Mietrechte an meiner Wohnung zurückkaufen?
Ja, wenn sich das Grundstück in einem Schutzgebiet für ansässige Unternehmen und Gewerbetreibende befindet. In diesem Fall müssen Sie eine Voranmeldung beim Bürgermeister einreichen. Die Gemeinde hat zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Ohne diese Voranmeldung kann der Verkauf storniert werden. Bitte erkundigen Sie sich vor Unterzeichnung des Vorvertrags beim Rathaus.
Benötigen Sie einen Anwalt für die Übertragung eines Pachtrechts?
Das Gesetz schreibt es nicht vor. Die Übertragung beinhaltet jedoch einen Vertrag, den der Vermieter einschränken kann, eine Garantie, die bis zu drei Jahre gültig sein kann, und Formalitäten, deren Nichtbeachtung die Übertragung unwirksam macht. Ein Anwalt prüft den Mietvertrag, verhandelt die Vereinbarung mit dem Vermieter, formuliert die aufschiebenden Bedingungen und sorgt für die korrekte Reihenfolge der Formalitäten.