Droit au bail, le céder ou le racheter sans le fonds de commerce

Qu'est-ce que le droit au bail et que vaut-il ?

Un droit d'occuper les locaux, pas une propriété des murs

Le droit au bail est le droit, pour le locataire d'un local commercial, d'y rester et d'y exercer l'activité prévue. Il comprend la durée qui reste à courir et le droit au renouvellement du bail.

Le locataire ne possède pas les murs. Il possède un contrat. Céder le droit au bail, c'est transmettre ce contrat à un nouveau locataire, qui prend la place de l'ancien pour la durée restant à courir, aux mêmes conditions.

Le droit au bail est aussi l'un des éléments du fonds de commerce, à côté de la clientèle, de l'enseigne et du matériel. C'est souvent le plus précieux. C'est pourquoi il peut se vendre seul.

Droit au bail, pas-de-porte, droit d'entrée : trois sommes distinctes

Le prix du droit au bail est versé par le repreneur au locataire sortant. Le langage courant l'appelle souvent « pas-de-porte ». Fiscalement, il suit le régime des cessions de droit au bail, quel que soit son nom dans l'acte.

Le droit d'entrée, lui, est versé au propriétaire lors de la signature d'un bail neuf. L'administration fiscale le traite comme un supplément de loyer, et non comme une cession de droit au bail. Le payeur, le bénéficiaire et la fiscalité changent.

Ce qui fait la valeur d'un droit au bail

Un acquéreur paie pour s'installer à un endroit précis, à un loyer connu. Nous examinons toujours cinq éléments ensemble :

• l'écart de loyer, car un loyer inférieur au marché local est la première source de valeur ;
• la durée restante, car un bail qui expire dans un an se vend moins bien qu'un bail récent ;
• la destination, car plus la clause d'activité est large, plus les acheteurs possibles sont nombreux ;
• les clauses de cession, car une cession seule interdite ou soumise à agrément réduit la liberté de vendre ;
• l'emplacement lui-même, avec son flux de passage et ses commerces voisins.

Quatre de ces cinq éléments sont écrits dans le bail. C'est pour cela qu'un droit au bail s'évalue d'abord à la lecture du contrat, et seulement ensuite sur le trottoir.

Céder le bail seul ou avec le fonds de commerce

Avec le fonds, le bailleur ne peut pas interdire la cession

La loi protège la vente du fonds de commerce. L'article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui interdisent au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds ou de son entreprise.

Le bailleur garde des moyens d'encadrer la cession. Il peut exiger son agrément, son intervention à l'acte ou un acte notarié. Il ne peut pas l'interdire. Pour cette opération, qui transmet aussi la clientèle et les salariés, voyez notre page avocat en cession de fonds de commerce.

Seul, le bail fait la loi

Pour la cession du seul droit au bail, cette protection ne joue pas. On revient au principe de l'article 1717 du Code civil : le locataire peut céder son bail, sauf si le contrat le lui interdit.

Une clause qui interdit toute cession du droit au bail seul est donc valable. La fiche officielle de l'administration le rappelle. En pratique, beaucoup de bailleurs l'insèrent, ou soumettent la cession à leur accord écrit.

Sans l'accord du bailleur, un droit au bail frappé d'interdiction ne se vend pas. Le prix proposé par l'acheteur ne vaut rien tant que ce point n'est pas réglé.

Le piège de la fausse cession de fonds

Certains cédants contournent la clause en présentant l'opération comme une vente de fonds. L'acte parle de clientèle et de matériel, alors que le repreneur ouvre un tout autre commerce.

Le risque est réel. Un fonds n'existe pas sans clientèle. Si le repreneur change d'activité, la clientèle n'est pas transmise et l'opération reste une cession de droit au bail. Le bailleur peut alors contester une cession faite en violation du bail.

Les suites possibles sont lourdes : cession inopposable au bailleur, demande de résiliation du bail, refus de renouvellement. Le repreneur supporte alors un risque qu'il n'a souvent pas mesuré.

Comment nous choisissons entre les deux voies

Le choix dépend de ce qui se passe réellement après la signature. Nous posons trois questions. Le repreneur reprend-il la même activité et la clientèle ? Si oui, la cession de fonds est possible et protège mieux le cédant.

La clause de destination couvre-t-elle la future activité ? Si non, il faudra l'accord du bailleur ou une déspécialisation. Le bail interdit-il la cession seule ? Si oui, la négociation avec le bailleur passe avant toute discussion de prix.

Le bailleur peut-il refuser la cession du bail ?

Les clauses à lire avant toute négociation

Avant d'accepter une offre, relisez la clause « cession » de votre bail. Elle prend souvent l'une de ces formes :

• l'interdiction de la cession seule, qui réserve le bail à l'acquéreur du fonds ;
• la clause d'agrément, qui impose l'accord du bailleur sur le repreneur, en général écrit et préalable ;
• l'intervention du bailleur à l'acte, qui l'appelle à la signature sans forcément lui permettre de refuser ;
• la forme imposée, par exemple un acte notarié ;
• le droit de préférence, qui permet au bailleur de se substituer au repreneur, au même prix.

Chaque clause impose une étape et un délai. Les ignorer rend la cession inopposable au bailleur, même si le prix a été payé.

Refus injustifié, ce que dit la Cour de cassation

La clause d'agrément ne donne pas au bailleur un droit de refus sans limite. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a rappelé le 16 novembre 2023 (n° 22-17.567).

Les parties peuvent subordonner la cession à l'accord écrit et préalable du bailleur. Mais le locataire peut se faire autoriser en justice à passer outre un refus injustifié. L'affaire concernait une cession à l'acquéreur du fonds.

Pour la cession du seul droit au bail, l'analyse est plus étroite. Si le bail interdit purement la cession seule, le bailleur peut refuser sans motif. S'il prévoit seulement un agrément, un refus sans motif sérieux peut être discuté. Tout dépend de la rédaction exacte.

Le repreneur peut-il exercer une autre activité ?

C'est la question qui fait échouer le plus de cessions. Le repreneur reprend le bail tel qu'il est, avec sa clause de destination. Une boulangerie ne devient pas une agence immobilière par la seule signature d'un acte de cession.

Deux voies existent. Pour des activités connexes ou complémentaires, le locataire notifie son intention au bailleur, selon l'article L. 145-47 du Code de commerce. Pour un changement complet d'activité, il faut l'accord du bailleur ou une autorisation du juge.

En pratique, la déspécialisation se négocie souvent avant la cession, dans un avenant signé par le bailleur. Elle a un prix : le bailleur peut demander une modification du loyer.

L'exception du départ à la retraite

Un cas échappe à la plupart de ces verrous. L'article L. 145-51 du Code de commerce vise le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui perçoit une pension d'invalidité.

Il peut céder son bail avec une autre activité. Il signifie son intention au bailleur et aux créanciers inscrits, avec le prix et la nouvelle activité. Le bailleur a 2 mois pour racheter le droit au bail à ce prix ou saisir le tribunal judiciaire.

Sans réaction dans ce délai, son accord est réputé acquis. Le texte vise aussi l'associé unique d'une EURL et le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL, lorsque la société est titulaire du bail.

Une précision récente compte. Face à des bailleurs en indivision, le délai de 2 mois ne court qu'après une signification à chacun d'eux, sauf mandat spécial. La troisième chambre civile l'a jugé le 15 octobre 2026 (n° 25-11.964).

La garantie du cédant et ses limites dans le temps

Une garantie qui vient du bail

Beaucoup de baux contiennent une clause de garantie solidaire. Le cédant s'y engage à payer les loyers et charges si le repreneur ne le fait pas. Cette garantie est d'origine contractuelle : elle se lit dans le bail.

Pour le cédant, c'est le risque le plus sous-estimé. Il a vendu, il est parti, et il reçoit une réclamation deux ans plus tard pour les loyers d'un commerce qu'il ne connaît plus.

Trois ans et un mois, les deux limites posées par la loi

La loi Pinel de 2014 a encadré cette garantie. L'article L. 145-16-2 du Code de commerce prévoit que le bailleur ne peut l'invoquer que pendant 3 ans à compter de la cession.

L'article L. 145-16-1 ajoute une obligation d'alerte. Le bailleur doit informer le cédant de tout impayé du repreneur dans le délai d'1 mois à compter de la date où la somme aurait dû être payée.

Un exemple. Le bail est cédé le 1er mars 2027. Le repreneur ne paie pas l'échéance du 1er avril. Le bailleur doit prévenir le cédant dans le mois, jusqu'au 1er mai. Il ne peut plus actionner la garantie après le 1er mars 2030.

Le texte ne fixe pas la sanction d'une alerte tardive. C'est un argument à faire valoir au cas par cas, pas une libération automatique du cédant.

Ce que change l'arrêt du 6 novembre 2025

La troisième chambre civile a rendu le 6 novembre 2025 un arrêt publié au Bulletin sur cette garantie (n° 24-10.745). Le bailleur avait transigé avec le repreneur, puis poursuivait le cédant au titre de sa garantie.

La Cour juge que le garant solidaire peut invoquer la transaction conclue entre le bailleur et le repreneur, lorsqu'elle procure au repreneur un avantage dont il peut lui-même bénéficier. Il n'a pas besoin d'avoir signé cette transaction.

Pour le cédant poursuivi, le réflexe est donc de demander si le bailleur a négocié avec le repreneur. Un accord passé sans lui peut réduire ce qu'on lui réclame.

Procédure collective, la clause tombe

La règle change lorsque le locataire cédant est en procédure collective. Si le liquidateur cède le bail, toute clause imposant au cédant une solidarité avec le repreneur est réputée non écrite (article L. 641-12 du Code de commerce). L'article L. 622-15 pose la même règle en sauvegarde.

Cette règle protège la société en difficulté qui cède. Elle ne profite pas aux locataires qui cèdent hors procédure, comme l'a jugé la Cour de cassation le 15 novembre 2017 (chambre commerciale, n° 16-19.131). Le liquidateur doit en revanche respecter les autres clauses du bail, comme l'agrément, hors plan de cession.

Fanny Hurreau, avocate associée du cabinet, intervient sur ces dossiers. Elle en a détaillé les mécanismes dans un entretien sur les baux commerciaux en procédure collective.

Pour un bail pris dans une sauvegarde, un redressement ou une liquidation, voyez aussi notre page avocat en bail commercial en procédure collective.

Les formalités d'une cession de droit au bail

La cession du seul droit au bail échappe à la publicité de la vente de fonds de commerce. Pas d'annonce légale, pas de BODACC, pas de délai d'opposition. Elle a ses propres étapes, dans cet ordre.

Vérifier le droit de préemption de la commune

Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune peut acheter le bail en priorité. Le cédant adresse au maire une déclaration préalable, sur le formulaire officiel.

La commune a 2 mois pour se prononcer. Sans déclaration, la vente peut être annulée. La règle figure à l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme. Un appel au service urbanisme de la mairie lève le doute.

Signer un acte écrit, avec les bonnes conditions

La cession est constatée par écrit, sous signature privée ou devant notaire, sauf si le bail impose une forme. L'acte identifie le bail, fixe le prix et la date d'entrée en jouissance.

Pour le repreneur, l'acte prévoit des conditions suspensives : accord du bailleur, absence de préemption, financement. Pour le cédant, il règle le sort du dépôt de garantie et la répartition des charges de l'année.

Établir l'état des lieux

L'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux contradictoire lors d'une cession de droit au bail. Il est établi par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent.

C'est la pièce qui protège le repreneur à la sortie. Sans elle, des dégradations antérieures à son arrivée peuvent lui être reprochées en fin de bail.

Rendre la cession opposable au bailleur

Le repreneur n'est reconnu par le bailleur qu'une fois la cession portée à sa connaissance dans les formes. L'article 1690 du Code civil prévoit une signification par commissaire de justice.

Elle n'est pas nécessaire si le bailleur intervient à l'acte et l'accepte, ou si la cession est faite devant notaire. Tant qu'elle manque, le bailleur peut continuer à s'adresser au cédant.

Enregistrer l'acte dans le mois

L'acte est enregistré au service de l'enregistrement du lieu de situation du local, dans le délai d'1 mois à compter de la signature. Le notaire s'en charge si l'acte est notarié. Les droits sont payés à ce moment.

Combien coûte la cession d'un droit au bail ?

Les droits d'enregistrement

L'article 725 du Code général des impôts soumet toute cession de droit au bail au barème des ventes de fonds de commerce, fixé par l'article 719. Peu importe le nom donné à la somme dans l'acte.

• 0 % sur la fraction du prix jusqu'à 23 000 € ;
• 3 % sur la fraction comprise entre 23 000 et 200 000 € ;
• 5 % au-delà de 200 000 €, avec un minimum de perception de 25 €.

Un droit au bail cédé 80 000 € supporte 3 % sur 57 000 €, soit 1 710 €. À 250 000 €, les droits atteignent 5 310 € sur la tranche à 3 % et 2 500 € sur la tranche à 5 %, soit 7 810 €.

Le repreneur paie en principe ces droits. L'acte peut prévoir une autre répartition entre les parties.

Un prix trop bas ne réduit pas l'impôt

Les droits sont dus sur la valeur vénale réelle du droit cédé, si le prix stipulé est inférieur ou absent. La doctrine administrative le précise (BOI-ENR-DMTOM-30).

Céder un bail « pour un euro » à une société liée ne met donc pas à l'abri. L'administration peut aussi requalifier une résiliation suivie d'un nouveau bail, lorsqu'elle cache un transfert de jouissance payé.

Les comptes entre cédant et repreneur

Le dépôt de garantie reste entre les mains du bailleur. En pratique, le repreneur le rembourse au cédant dans l'acte, et le bailleur le restitue en fin de bail à celui qui sera alors locataire.

Les charges et taxes de l'année se répartissent au prorata. La loi du 26 mai 2026 a modifié plusieurs règles des baux commerciaux, dont la mensualisation du loyer et les garanties : voyez notre article sur la réforme des baux commerciaux de 2026.

Les erreurs qui coûtent cher et les bons réflexes

Trois erreurs fréquentes

Dans les cessions de droit au bail, le blocage vient rarement du prix. Il vient d'une clause découverte après l'accord sur le prix. Trois erreurs reviennent souvent :

• signer une promesse avant d'avoir lu la clause de cession, puis découvrir que le bailleur peut refuser ;
• oublier la clause de destination, et payer un emplacement où l'activité prévue n'est pas autorisée ;
• négliger la signification, si bien que le bailleur continue à réclamer les loyers au cédant.

Le non-respect des clauses peut aussi conduire le bailleur à invoquer la clause résolutoire. Nous en expliquons les mécanismes dans notre article sur la clause résolutoire et la renonciation du bailleur.

Quatre situations types

Trois réflexes concrets

• lire le bail en entier avant de discuter du prix : cession, destination, durée restante, garantie solidaire, révision du loyer ;
• obtenir l'accord écrit du bailleur avant l'acte, et le faire intervenir à la signature lorsque c'est possible ;
• prévoir dans l'acte des conditions suspensives qui couvrent l'agrément, la préemption et, si besoin, la nouvelle activité.

Certaines clauses de votre bail peuvent aussi être réputées non écrites, ce qui change votre marge de négociation. Nous avons fait le point sur les clauses réputées non écrites depuis la loi Pinel.

Ce que cet article ne couvre pas

Ces règles visent le bail commercial soumis au statut du Code de commerce. Un bail professionnel, une convention d'occupation précaire ou un bail dérogatoire obéissent à d'autres règles. Pour ceux-là, la cession peut être tout simplement impossible.

Vendre l'emplacement sans emporter les risques

Le prix se joue dans le bail

Un droit au bail se vend bien quand ses clauses le permettent. Un bail à destination large, sans interdiction de cession seule et avec une durée confortable, attire les repreneurs. Un bail verrouillé impose de négocier d'abord avec le bailleur.

La sécurité se joue dans l'ordre des étapes

Préemption, accord du bailleur, acte, état des lieux, signification, enregistrement. Chaque étape inversée crée un risque : une vente annulable, une cession inopposable, un cédant tenu plus longtemps que prévu.

Pour un dossier qui touche aussi les locaux, voyez notre expertise droit immobilier et baux commerciaux. Si l'opération porte sur l'entreprise entière, consultez l'expertise droit commercial et fonds de commerce.