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Réception tacite des travaux : conditions, preuve et conséquences

La réception constitue une étape décisive dans l’exécution d’un marché de travaux. Elle marque l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage et fait courir les principales garanties légales dues par les constructeurs.

En pratique, aucun procès-verbal de réception n’est pourtant toujours établi. Le propriétaire prend possession des lieux, règle tout ou partie des travaux et commence à utiliser l’ouvrage sans qu’une réception formelle ait été organisée.

Une réception tacite des travaux peut alors être reconnue. Elle ne résulte toutefois pas automatiquement de l’achèvement du chantier ou de l’occupation des lieux. Elle suppose de caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux, avec ou sans réserves.

Cette question est essentielle lorsque des malfaçons apparaissent et que le maître d’ouvrage souhaite engager la responsabilité du constructeur ou mobiliser son assurance décennale.

Qu’est-ce que la réception d’un ouvrage ?

L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Elle peut intervenir :

• à l’amiable, par la signature d’un procès-verbal ;
• judiciairement, lorsqu’un désaccord empêche une réception amiable ;
• tacitement, lorsque le comportement du maître d’ouvrage révèle sans équivoque sa volonté d’accepter les travaux.

La réception tacite n’est donc pas expressément mentionnée par l’article 1792-6 du Code civil. Son existence est cependant admise de longue date par la jurisprudence.

Elle produit, en principe, les mêmes effets qu’une réception expresse. La difficulté consiste à déterminer si les actes accomplis par le maître d’ouvrage traduisent véritablement une volonté d’accepter l’ouvrage.

Quelles sont les conditions d’une réception tacite des travaux ?

La réception tacite repose sur un critère central : la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux.

Cette volonté est appréciée à partir d’un ensemble d’indices. Deux éléments occupent une place particulièrement importante :

• la prise de possession de l’ouvrage ;
• le paiement du prix des travaux.

La réunion de ces deux éléments fait généralement présumer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage. Cette présomption demeure néanmoins simple : elle peut être renversée par des circonstances démontrant que le propriétaire n’entendait pas accepter les travaux.

Dans un arrêt du 18 avril 2019, la Cour de cassation a ainsi rappelé que la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de les recevoir avec ou sans réserves.

La réception tacite doit donc être appréciée au regard de l’ensemble du comportement des parties et non à partir d’un seul fait isolé.

La prise de possession suffit-elle à caractériser une réception tacite ?

La seule occupation des lieux ne suffit pas nécessairement à démontrer l’existence d’une réception tacite.

La prise de possession constitue un indice important lorsque le maître d’ouvrage entre dans un bâtiment nouvellement construit, s’y installe ou commence à exploiter les locaux. Elle doit toutefois être rapprochée des autres circonstances du dossier.

La réception tacite pourra notamment être discutée lorsque le maître d’ouvrage :

• occupe les lieux tout en dénonçant immédiatement des malfaçons importantes ;
• demande à l’entreprise d’achever les travaux ;
• refuse de payer une part significative du prix ;
• adresse des mises en demeure au constructeur ;
• sollicite une expertise avant toute utilisation effective de l’ouvrage ;
• fait intervenir une autre entreprise pour reprendre ou terminer le chantier.

Ces comportements peuvent révéler que le propriétaire n’avait pas l’intention d’accepter l’ouvrage dans l’état où il se trouvait.

Inversement, l’utilisation durable des lieux, le règlement du marché, l’absence de contestation pendant une période significative ou la mise en exploitation de l’ouvrage peuvent contribuer à caractériser une réception tacite.

Travaux dans un immeuble occupé : une vigilance particulière

La prise de possession est plus difficile à caractériser lorsque les travaux ont été réalisés dans un bâtiment que le maître d’ouvrage occupait déjà.

Dans cette situation, le propriétaire ne peut pas véritablement « entrer » dans les lieux après les travaux puisqu’il s’y trouvait auparavant. Son maintien dans l’immeuble ne démontre donc pas, à lui seul, qu’il a accepté l’ouvrage.

La Cour de cassation l’a expressément précisé dans un arrêt du 23 mai 2024 : en cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession permettant de présumer la réception ne peut pas résulter du seul fait que le maître d’ouvrage occupait déjà les lieux.

Il faut alors rechercher d’autres manifestations de sa volonté, par exemple :

• la remise en service de l’installation concernée ;
• l’utilisation effective de l’équipement nouvellement posé ;
• l’exploitation des espaces rénovés ;
• le paiement des factures ;
• l’absence de réclamation lors de l’achèvement des travaux ;
• la réalisation d’un état des lieux ou d’une visite de fin de chantier ;
• les échanges intervenus avec l’entreprise.

Cette précision est particulièrement importante pour les travaux de rénovation, de réhabilitation, de chauffage, de toiture ou d’aménagement réalisés dans des logements ou des locaux professionnels demeurés occupés pendant le chantier.

Le paiement intégral des travaux est-il indispensable ?

Le paiement du prix est un indice déterminant, mais il ne constitue pas, à lui seul, une réception tacite.

Le règlement intégral ou quasi intégral des travaux, associé à la prise de possession, fait présumer la volonté d’accepter l’ouvrage. Toutefois, le juge doit examiner le contexte dans lequel le paiement est intervenu.

Ainsi, le règlement d’une facture peut ne pas traduire une volonté de réception lorsque le maître d’ouvrage :

• a simultanément dénoncé des désordres ;
• a formulé des réserves précises ;
• a demandé l’achèvement du chantier ;
• a payé sous la pression d’une mise en demeure ;
• a expressément contesté la conformité des travaux.

À l’inverse, l’absence de règlement intégral ne fait pas systématiquement obstacle à une réception tacite. La conservation d’une somme limitée correspondant à une retenue de garantie, à des réserves déterminées ou à un désaccord ponctuel n’exclut pas nécessairement la volonté d’accepter l’essentiel de l’ouvrage.

Il appartient au juge d’apprécier si le non-paiement traduit un refus global de recevoir les travaux ou s’il correspond seulement à des réserves circonscrites.

Le paiement intégral ne doit donc pas être considéré comme une condition automatique, mais comme l’un des principaux éléments de preuve de la réception tacite.

Des réserves sont-elles compatibles avec une réception tacite ?

La réception, qu’elle soit expresse ou tacite, peut intervenir avec ou sans réserves.

L’existence de désordres ne fait donc pas nécessairement obstacle à la réception tacite. Encore faut-il pouvoir déterminer si le maître d’ouvrage a accepté l’ouvrage tout en entendant conserver la possibilité de réclamer la reprise de certaines malfaçons.

Les réserves peuvent résulter de courriers, de courriels, de comptes rendus de chantier, de photographies commentées, de constats ou de demandes de reprise adressées à l’entreprise.

La date de ces réclamations est déterminante.

Des protestations formulées avant ou au moment de la prise de possession peuvent démontrer :

• soit que le maître d’ouvrage a refusé toute réception ;
• soit qu’il a accepté l’ouvrage avec des réserves déterminées.

En revanche, des désordres dénoncés seulement après la réception pourront relever, selon leur nature et leur gravité, de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement, de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle du constructeur.

Il est donc indispensable de reconstituer précisément la chronologie du chantier, des paiements, de la prise de possession et des premières réclamations.

Une réception tacite est-elle possible en cas d’abandon de chantier ?

L’abandon du chantier par l’entreprise ne provoque pas automatiquement la réception des travaux déjà réalisés.

Le maître d’ouvrage peut prendre possession de l’ouvrage ou faire intervenir une nouvelle entreprise afin d’éviter l’aggravation de la situation. Ces mesures conservatoires ou pratiques ne signifient pas nécessairement qu’il accepte les travaux exécutés par l’entreprise défaillante.

Une réception tacite peut néanmoins être reconnue si le maître d’ouvrage manifeste clairement son intention d’accepter les travaux en l’état, éventuellement avec réserves, avant d’en confier l’achèvement ou la reprise à un tiers.

Dans ce type de dossier, il est recommandé de faire établir un constat contradictoire ou un constat de commissaire de justice mentionnant :

• l’état d’avancement du chantier ;
• les travaux réalisés ;
• les travaux restant à exécuter ;
• les malfaçons apparentes ;
• les matériaux et équipements présents sur place ;
• la date à laquelle l’entreprise a quitté le chantier.

L’absence de réception expresse ou tacite peut avoir des conséquences importantes sur la mobilisation de l’assurance de responsabilité décennale du constructeur.

Pourquoi la date de réception est-elle si importante ?

La réception constitue le point de départ des garanties légales de construction.

À compter de sa date commencent notamment à courir :

• la garantie de parfait achèvement, pendant un an ;
• la garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans ;
• la garantie décennale, pendant dix ans.

La réception permet également de déterminer le régime juridique applicable aux désordres.

Avant la réception, les défauts d’exécution relèvent principalement de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Après la réception, les désordres peuvent relever des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, à condition que leurs critères soient réunis.

L’existence et la date de la réception sont également déterminantes pour mobiliser l’assurance décennale. Un assureur peut contester sa garantie en soutenant que les travaux n’ont jamais été réceptionnés ou que les désordres étaient apparents et n’ont fait l’objet d’aucune réserve.

L’analyse doit alors porter à la fois sur les règles de la réception et sur le contenu du contrat d’assurance. Pour approfondir ce second aspect, notre article consacré aux clauses d’exclusion en assurance présente les conditions dans lesquelles un assureur peut opposer une exclusion de garantie.

Qui doit prouver la réception tacite ?

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’une réception tacite d’en rapporter la preuve.

Selon les situations, il peut s’agir :

• du maître d’ouvrage qui souhaite mobiliser la garantie décennale ;
• du constructeur qui entend soutenir que les travaux ont été acceptés ;
• de l’assureur qui invoque la réception pour déterminer le régime applicable au sinistre ;
• de l’assureur qui, au contraire, conteste toute réception afin d’écarter sa garantie décennale.

La preuve peut être rapportée par tous moyens. Les documents les plus utiles sont notamment :

• les devis et marchés de travaux ;
• les factures et justificatifs de paiement ;
• les procès-verbaux et comptes rendus de chantier ;
• les courriers électroniques échangés avec l’entreprise ;
• les mises en demeure ;
• les photographies datées ;
• les constats de commissaire de justice ;
• les attestations ;
• les rapports d’expertise amiable ou judiciaire ;
• les documents établissant la date d’occupation ou de mise en exploitation des lieux.

La réception tacite relève d’une appréciation concrète des juges du fond. Deux dossiers apparemment proches peuvent donc recevoir des solutions différentes selon les pièces produites et la chronologie établie.

Réception tacite ou réception judiciaire : quelle différence ?

Lorsque la volonté non équivoque du maître d’ouvrage ne peut pas être établie, une réception judiciaire peut être demandée.

La réception judiciaire ne repose pas sur l’intention du propriétaire d’accepter l’ouvrage. Le juge recherche principalement si l’ouvrage était, à la date proposée, en état d’être reçu, c’est-à-dire suffisamment achevé pour être utilisé conformément à sa destination.

Elle peut être prononcée avec réserves et fixée à une date déterminée par la juridiction.

La réception judiciaire peut ainsi constituer une solution lorsque :

• l’entreprise refuse d’organiser la réception ;
• le chantier est interrompu ;
• les parties sont en désaccord sur l’état d’achèvement ;
• aucune volonté tacite suffisamment claire ne peut être démontrée.

Elle ne doit cependant pas être confondue avec une demande tendant à faire simplement constater une réception tacite déjà intervenue.

Comment sécuriser la réception des travaux ?

La réception tacite constitue souvent une solution de rattrapage lorsque les parties n’ont pas formalisé la fin du chantier. Elle demeure néanmoins une source importante d’incertitude et de contentieux.

La meilleure pratique consiste à organiser une réception expresse et contradictoire.

Le procès-verbal doit notamment indiquer :

• la date de la réception ;
• l’identité des parties présentes ou convoquées ;
• les travaux et lots concernés ;
• les réserves formulées ;
• les délais accordés pour leur levée ;
• les éventuels documents restant à remettre ;
• la position du maître d’ouvrage sur la réception.

En cas de désordres importants ou d’abandon de chantier, il est préférable de ne pas signer un document sans mesurer ses conséquences. La formulation des réserves et la date retenue peuvent affecter les recours contre l’entreprise et son assureur.

Que faut-il retenir sur la réception tacite des travaux ?

La réception tacite est admise lorsque le comportement du maître d’ouvrage révèle sa volonté non équivoque d’accepter les travaux, avec ou sans réserves.

La prise de possession et le paiement du prix constituent les principaux indices de cette volonté. Ils ne doivent toutefois pas être examinés isolément.

Il faut notamment retenir que :

• la seule occupation des lieux ne suffit pas toujours ;
• dans un immeuble déjà occupé, le maintien dans les lieux ne caractérise pas une prise de possession ;
• le paiement intégral du prix ne suffit pas nécessairement à lui seul ;
• l’absence de paiement du solde n’exclut pas automatiquement la réception ;
• des désordres peuvent être compatibles avec une réception assortie de réserves ;
• l’abandon de chantier ne vaut pas réception automatique ;
• celui qui invoque la réception tacite doit en rapporter la preuve ;
• la date retenue détermine le point de départ des garanties légales.

ARST Avocats accompagne les entreprises, constructeurs, propriétaires et acteurs du secteur immobilier dans les litiges relatifs aux travaux, aux malfaçons, à la responsabilité des constructeurs et aux garanties d’assurance.

Morgan Jamet
Avocat associé – ARST Avocats