La mensualisation du loyer commercial constitue, depuis la loi du 26 mai 2026, un droit pour certains locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ce nouveau dispositif peut faciliter la gestion de leur trésorerie, mais il suppose notamment l’absence d’arriérés de loyers et de charges non préalablement contestés. Son application devient alors délicate lorsque le locataire fait l’objet d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire et demeure redevable de loyers antérieurs au jugement d’ouverture.

Par Morgan Jamet et Fanny Hurreau, avocats – ARST Avocats

À retenir. La mensualisation du loyer commercial est un droit pour les activités visées par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Elle prend effet à l’échéance suivante prévue au bail. En présence d’un passif locatif antérieur à une procédure collective, son application demeure toutefois incertaine en l’absence de jurisprudence.

Mensualisation du loyer commercial : que prévoit la réforme ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a créé l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Ce texte permet au preneur qui entre dans son champ d’obtenir le paiement mensuel du loyer, même lorsque le bail prévoit jusqu’alors un paiement trimestriel.

La mensualisation n’est donc pas une faveur que le bailleur resterait libre d’accepter ou de refuser. Lorsque les conditions légales sont réunies, elle est de droit. La demande produit effet à compter de l’échéance de paiement suivante prévue par le bail.

Le dispositif s’applique également aux baux qui étaient en cours lors de la promulgation de la loi. Une clause prévoyant un règlement trimestriel ne suffit donc pas, par elle-même, à faire obstacle à la demande du locataire éligible.

Quels locataires peuvent demander une mensualisation du loyer commercial ?

Le nouveau droit ne bénéficie pas automatiquement à tout titulaire d’un bail commercial. Il concerne les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros, de prestations de services à caractère commercial ou de prestations de services à caractère artisanal.

Avant d’adresser une demande, il convient donc de vérifier à la fois l’activité réellement exercée dans les locaux, la destination contractuelle du bail et la situation du compte locatif. Pour certains baux portant sur des activités industrielles, libérales ou atypiques, l’application du texte peut nécessiter une analyse spécifique.

Quelle condition liée aux loyers et charges impayés ?

L’article L. 145-32-1 subordonne la mensualisation du loyer commercial à l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, lorsque ces sommes n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.

Cette rédaction appelle trois vérifications pratiques : l’existence d’une somme échue et impayée, sa qualification de loyer ou de charge, et l’existence éventuelle d’une contestation formulée avant la demande. Une simple discussion informelle ou une contestation opportuniste formée au dernier moment ne présente pas la même sécurité qu’une contestation écrite, circonstanciée et juridiquement fondée.

Les travaux parlementaires confirment l’importance de cette condition. Le législateur a écarté un critère qui aurait dépendu de l’engagement d’une action judiciaire par le bailleur, pour retenir la seule existence d’un arriéré. Cette évolution renforce, pour le bailleur, l’argument tiré d’une lecture objective du compte locatif.

Comment demander la mensualisation du loyer commercial ?

Le texte n’impose pas de formalisme détaillé. En pratique, la demande doit toutefois pouvoir être prouvée et datée. Un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, ou tout autre écrit permettant d’établir avec certitude sa réception, est recommandé.

La demande gagnera à identifier le bail et les locaux, à rappeler l’activité exercée, à viser l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, à demander expressément le paiement mensuel à compter de la prochaine échéance et à préciser que les loyers et charges sont à jour ou que les sommes litigieuses ont été préalablement contestées.

Une vérification préalable du décompte du bailleur est prudente. Le locataire évite ainsi qu’un reliquat, une régularisation de charges ou une indexation non réglée ne fragilise sa demande. De son côté, le bailleur doit répondre à partir d’un état de compte exact et distinguer les sommes incontestées de celles qui ont été régulièrement discutées.

Que se passe-t-il si le locataire est en procédure collective ?

La mensualisation du loyer commercial soulève une difficulté inédite lorsque le preneur fait l’objet d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire. Il peut être parfaitement à jour des loyers postérieurs au jugement d’ouverture tout en restant débiteur de loyers antérieurs déclarés au passif.

Prenons l’exemple d’un bail prévoyant un loyer trimestriel de 30 000 euros. Une échéance de 30 000 euros demeure impayée lors de l’ouverture du redressement judiciaire. Le bailleur déclare sa créance. Après le jugement, l’entreprise poursuit son activité et règle normalement les loyers correspondant à l’occupation des locaux. Au jour de la demande, aucun loyer postérieur n’est impayé, mais une dette locative antérieure subsiste.

Cette dette constitue-t-elle encore un « arriéré » faisant obstacle à la mensualisation ? Le texte ne distingue pas entre les créances antérieures et les créances postérieures au jugement d’ouverture. Aucune solution jurisprudentielle ne permet encore de trancher avec certitude.

Pourquoi les loyers antérieurs ne peuvent-ils pas être simplement régularisés ?

Le jugement d’ouverture modifie profondément le régime des dettes antérieures. Le débiteur ne peut, en principe, plus les payer librement. Les actions individuelles tendant à leur paiement ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement sont interrompues ou interdites. Le créancier doit déclarer sa créance et se soumettre à la discipline collective.

À l’inverse, les créances postérieures régulièrement nées pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur doivent être payées à leur échéance. Pour un bail poursuivi, la distinction entre passif antérieur et loyers postérieurs est donc essentielle.

La dette antérieure n’est pas effacée, mais le locataire ne peut pas librement l’apurer afin de satisfaire la condition posée par l’article L. 145-32-1. C’est précisément ce qui rend l’articulation des deux régimes délicate.

Première interprétation : tout arriéré subsistant bloque la mensualisation du loyer commercial

Selon une première lecture, les loyers échus et impayés restent objectivement des arriérés tant qu’ils ne sont pas réglés ou valablement contestés. L’article L. 145-32-1 ne prévoit aucune exception propre aux procédures collectives et l’ouverture de la procédure n’éteint pas la créance du bailleur.

Les travaux préparatoires donnent du poids à cette analyse : le choix de viser l’existence même d’un arriéré, plutôt qu’une action en paiement, peut laisser penser que le législateur a entendu retenir un critère comptable indépendant des possibilités de recouvrement. Dans cette lecture, le passif locatif antérieur ferait obstacle au droit à mensualisation.

Seconde interprétation : seuls les loyers postérieurs devraient être examinés

Une autre analyse consiste à apprécier la situation locative au regard des obligations que le preneur doit normalement exécuter après le jugement d’ouverture. Elle repose sur l’idée qu’une créance intégrée au passif ne devrait pas continuer à produire, dans l’exécution future du bail, tous les effets individuels liés à son non-paiement.

Le droit des procédures collectives neutralise déjà certains effets des impayés antérieurs. Ainsi, le bailleur ne peut en principe obtenir, après le jugement d’ouverture, la résolution du bail en raison d’une dette antérieure lorsque la résiliation n’était pas définitivement acquise. Sans être parfaitement transposable, cette logique peut soutenir que seuls les impayés postérieurs doivent être pris en compte pour la mensualisation.

Cette interprétation est également cohérente avec l’objectif économique de la réforme : réduire les sorties de trésorerie importantes que provoque un paiement trimestriel. Elle permettrait à une entreprise qui respecte toutes ses obligations courantes de bénéficier d’un aménagement utile à son redressement. Cet objectif ne suffit toutefois pas à effacer la condition expresse d’absence d’arriérés.

Une créance contestée au passif cesse-t-elle d’être un obstacle ?

Le texte exclut de la condition les sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable. En procédure collective, le locataire peut contester la créance déclarée par le bailleur lors de la vérification du passif. Reste à déterminer si cette contestation constitue une « contestation préalable » au sens du nouvel article.

Le mot « préalable » est lui-même ambigu : la contestation doit-elle précéder la demande de mensualisation, la déclaration de créance ou le jugement d’ouverture ? En l’absence de précision légale, la chronologie et la formalisation des échanges seront déterminantes.

La contestation ne doit évidemment être envisagée que si elle repose sur des moyens sérieux : erreur de décompte, charge non récupérable, indexation discutée, paiement déjà effectué ou inexécution susceptible de justifier une exception. Elle ne saurait être utilisée artificiellement dans le seul but d’obtenir la mensualisation.

Quels réflexes adopter en pratique ?

Pour le locataire

Avant toute demande, le preneur doit contrôler son compte locatif, isoler les dettes antérieures au jugement d’ouverture, réunir les justificatifs du paiement des loyers postérieurs et identifier les contestations déjà formulées. La demande doit distinguer clairement le passif déclaré des obligations courantes et expliquer pourquoi les sommes antérieures ne devraient pas faire obstacle à la mensualisation.

Lorsque la procédure est en cours, il est également prudent d’associer les organes de la procédure à la démarche et de s’assurer que la nouvelle périodicité est compatible avec les modalités de poursuite du bail et la gestion de trésorerie retenue.

Pour le bailleur

Le bailleur doit vérifier l’éligibilité de l’activité, la date d’effet sollicitée, l’état exact des loyers et charges et la réalité des contestations invoquées. En présence d’un passif antérieur, un refus fondé sur la lettre du texte dispose d’arguments sérieux, mais il doit être motivé avec prudence compte tenu de l’incertitude sur l’articulation avec le Livre VI du Code de commerce.

Il convient aussi de distinguer les loyers antérieurs, soumis à déclaration, des loyers postérieurs impayés, susceptibles d’ouvrir des voies d’action spécifiques. Une réponse imprécise peut brouiller cette distinction et fragiliser la stratégie de recouvrement ou de résiliation.

Conclusion : une réforme utile, mais une articulation encore incertaine

La mensualisation du loyer commercial constitue un levier immédiat de gestion de trésorerie pour les entreprises éligibles. Hors procédure collective, sa mise en œuvre dépend principalement du champ d’activité, de la régularité du compte locatif et de la qualité de la demande adressée au bailleur.

En sauvegarde ou en redressement judiciaire, la situation est plus complexe. La lettre du texte permet de soutenir que tout arriéré antérieur demeure un obstacle. La logique du Livre VI permet, à l’inverse, de défendre une appréciation limitée aux obligations locatives postérieures au jugement d’ouverture.

Dans l’attente d’une décision de jurisprudence, aucune de ces deux lectures ne peut être présentée comme certaine. Bailleurs et locataires ont donc intérêt à documenter leur position, à séparer rigoureusement les périodes antérieure et postérieure et à anticiper le risque contentieux avant d’accepter ou de refuser la demande.

L’accompagnement d’ARST Avocats. Le cabinet accompagne bailleurs et locataires dans l’audit des baux commerciaux, la mise en œuvre de la mensualisation, le traitement des impayés et la gestion du bail en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. Une analyse croisée du bail, du compte locatif et de la procédure permet de sécuriser la demande ou la réponse qui lui est apportée. D’une façon plus générale le cabinet accompagne preneurs et bailleurs dans la gestion du bail en procédure collective. Le droit des entreprises en difficulté faisant partie des domaines de compétence d’Arst Avocats.

 

Questions fréquentes sur la mensualisation du loyer commercial

Le bailleur peut-il refuser la mensualisation prévue par le Code de commerce ?

Il ne peut pas la refuser lorsque le locataire exerce une activité visée par l’article L. 145-32-1 et remplit les conditions légales. Un refus peut en revanche être discuté si l’activité n’entre pas dans le champ du texte ou s’il existe des arriérés de loyers ou de charges non préalablement contestés.

À quelle date le paiement mensuel commence-t-il ?

La demande prend effet à compter de l’échéance de paiement suivante prévue par le bail. Il est donc important de pouvoir prouver la date à laquelle le bailleur a reçu la demande.

La réforme s’applique-t-elle aux baux déjà signés ?

Oui. Le dispositif est applicable aux baux en cours lors de la promulgation de la loi du 26 mai 2026, sous réserve que le locataire et les locaux entrent dans son champ.

Un arriéré contesté empêche-t-il la mensualisation ?

Le texte réserve les sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable. La contestation doit être réelle, sérieuse et traçable. Son caractère suffisamment préalable et son périmètre peuvent néanmoins donner lieu à discussion.

Les loyers antérieurs à un redressement judiciaire bloquent-ils la demande ?

La loi ne répond pas expressément à cette question et aucune jurisprudence stabilisée ne permet encore de trancher. Une analyse au cas par cas est nécessaire, notamment au regard de la date des dettes, de leur déclaration, de leur contestation éventuelle et du paiement des loyers postérieurs.